Najnowszy raport, przygotowany przez firmę DTZ, poświęcony niemieckim funduszom otwartym (GOE), zawiera analizę wpływu upłynniania aktywów tych funduszy na wartości kapitału ulokowanego w nieruchomości komercyjne na terenie krajów, w których fundusze te są obecne.
W 2012 roku wartość aktywów sprzedanych przez GOE osiągnęła poziom 3,4 miliarda Euro. Łącznie w Europie przeprowadzono 27 transakcji sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład portfolio GOE. Większość transakcji dotyczyła rynku francuskiego (40%) oraz brytyjskiego (30%). Fundusze wykorzystały sprzyjające warunki rynkowe i atrakcyjną wycenę nieruchomości. Zaskoczeniem było to, że w 2012 roku na swoim rodzimym rynku niemieckie fundusze nie były szczególnie aktywne ? tylko 20% z przeprowadzonych transakcji dotyczyło rynku niemieckiego.
Wartość posiadanych przez GOE aktywów spadła z 25,8 miliarda Euro w 2011 roku do 21 miliardów Euro na koniec roku 2012, co oznacza spadek wartości tych aktywów o 19%. Największe spadki zanotowały SEB ImmoInvest i CS EuroReal ? wartość aktywów netto zarządzanych przez te fundusze spadła odpowiednio o 1,7 miliarda Euro i 1,1 miliarda Euro w ciągu jednego roku.
Fundusze z terminami zamknięcia w 2013 roku, w 2012 były mniej aktywne niż się spodziewano ? w ich portfelach pozostają aktywa o wartości 1,7 miliarda Euro. Można więc oczekiwać zwiększonej aktywności ze strony tych funduszy na europejskich rynkach, na których posiadają aktywa (zwłaszcza w Niemczech i Holandii).
Największej sprzedaży możemy oczekiwać w 2014 roku, na który przypadają terminy zamknięcia trzech funduszy wliczając w to AXA Immoselect (2,2 miliarda Euro) oraz Degi International (1,3 miliarda Euro). Na 2017 rok z kolei przypadają terminy zamknięcia dwóch największych niemieckich funduszy: SEB ImmoInvest i CS EuroReal. Każdy z tych funduszy ma w swoim portfelu aktywa o wartości przekraczającej 4,5 miliarda Euro ? mówi Magali Marton, Dyrektor Działu Badań na rynki Kontynentalnej Europy, Środkowego Wschodu i Afryki (CEMEA) w DTZ.
Upłynnianie aktywów GOE jest dalekie od zakończenia. Wartość aktywów ulokowanych w Europie to 18 miliardów Euro (z ogólnej sumy 21 miliardów Euro).
Najwięcej środków GOE ulokowały w Europie i to na terenie tego kontynentu na sprzedaż do 2017 roku trafi 6,5 miliona m kw. powierzchni wynajmowalnej (GLA). Aktywa podlegające upłynnieniu znajdują się przede wszystkim na terenie Niemiec (2,1 miliona m kw. GLA) i krajów Beneluksu (1,3 miliona m kw. GLA). Trzeci pod względem ilości metrów kwadratowych jest Region Europy Południowej (1,1 miliona m kw. GLA).
Aktywność na niemieckim rynku notowana od czasów kryzysu oraz postrzeganie tego kraju, jako ?bezpiecznej przystani w Europie? sprawia, że nie przewidujemy problemów z absorpcją przez rynek wystawionych na sprzedaż aktywów. Inaczej sytuacja przedstawia się w krajach Beneluksu, gdzie aktywność inwestycyjna jest minimalna. W związku z tym możemy oczekiwać korekty cen w celu zaktywizowania procesów sprzedaży ? podsumowuje Magali Marton.
Ekspozycja funduszy niemieckich, których likwidacja przewidywana jest w tym i w najbliższych latach, na polski rynek jest ograniczona. Obecnie fundusze te posiadają w swoim portfelu około 10 nieruchomości. Są to głównie biurowce zlokalizowane w warszawskich dzielnicach biznesowych. Dla porównania w 2012 roku około 20 budynków biurowych zmieniło właściciela. Część z tych nieruchomości jest oferowana na rynku już od ubiegłego roku i w kolejnych miesiącach możemy oczekiwać finalizacji tych transakcji. Ta dodatkowa podaż nieruchomości nie powinna mieć takiego dużego znaczenia dla rynku inwestycyjnego w Polsce, jak zmiany po stronie popytowej wywołane likwidacją części funduszy niemieckich. Po pierwsze fundusze niemieckie stanowiły aktywną grupę kupujących najlepsze nieruchomości w Polsce, a dodatkowo możemy oczekiwać, że uwaga części pozostałych inwestorów zwróci się w kierunku bardziej dojrzałych rynków europejskich, takich jak Wielka Brytania, Niemcy czy Francja, gdzie na sprzedaż zostaną wystawione aktywa tych likwidowanych funduszy ? mówi Kamila Wykrota, Associate Director w Dziale Doradztwa i Analiz Rynkowych firmy DTZ.
