Stabilizacja na rynku nieruchomości przerodzi się w kryzys?

Stabilizacja. To słowo klucz, które ma sprawić, że ceny mieszkań nie pójdą w dół w stosunku do ubiegłorocznych szczytów. Kolejne firmy zajmujące się rynkiem nieruchomości zmieniają swoje przewidywania sprzed roku czy dwóch lat co do długoterminowych wzrostów. Zamiast średnich zmian o 10-20 i więcej procent w górę, mamy zatem stabilizację. Jednak nawet jeśli nie widać tego po cenach wywoławczych, nawet jeśli nikt nie udostępnia wiarygodnych cen transakcyjnych obejmujących cały rynek, to tak zwana stabilizacja sprawia, że realne ceny nieruchomości i tak idą w dół. Wszystko za sprawą inflacji. Co więcej, rosnące ceny kredytów sprawiają, że coraz większa liczba nieruchomości jest warta mniej, niż zaciągnięte na nie kredyty. Może to znacząco zmienić rynek kredytów hipotecznych.

Patrząc na polski rynek nieruchomości warto zwrócić uwagę na pojawiającą się w mediach skalę. W Polsce coraz częściej mowa o obniżkach cen nieruchomości rzędu 10-15% od szczytów z ubiegłego roku. Coś w tym musi być, bo właśnie o takich obniżkach zaczynają w ukryty sposób mówić deweloperzy. Aktualnym trendem może się stać hasło reklamowe jednego z nich: „Pochwal się darmowym pokojem! Trzypokojowe mieszkanie w cenie mieszkania dwupokojowego”. Pojawiają się też proste 5 i 10% promocyjne obniżki, np. na koniec wakacji. W kontekście tych obniżek warto spojrzeć na ich zakres na rynkach, które ponoć pogrążone są w głębokim kryzysie. Największe brytyjskie towarzystwo budowlane Nationwide poinformowało, że w ciągu ostatniego roku średnie ceny nieruchomości w tym kraju spadły o… 10,5 proc. Co więcej – są to ponoć rekordowo wysokie spadki. Ostatnio tak gwałtowne zmiany na rynku nieruchomości zanotowano w Wielkiej Brytanii prawie 20 lat temu.

Jaka jest kolejna różnica między tym krajem, do którego tak mocno się swego czasu porównywaliśmy, a Polską? Tamtejsze banki i analitycy nie boją się wieszczyć dalszych obniżek cen. Mimo że przecież teoretycznie „uderzają” we własną branżę. W lawinie negatywnych prognoz te najposępniejsze opublikował bank HBOS. Analitycy banku twierdzą, że wszystko wskazuje na to, że do końca przyszłego roku możliwy jest spadek cen nawet o jedną piątą. Do ponurego chóru dołączają analitycy Citi. Według ich przewidywań do 2010 roku ceny spadną nawet bardziej, bo o 30 proc. W innych analizach stwierdza się, że spadki mogą potrwać nawet 8 lat.

W parze z zastojem sprzedaży mieszkań na rynku brytyjskim idzie mniejsza liczba kredytów na ten cel. Bank of England ujawnił, że w czerwcu udzielono tylko 36 tys. nowych kredytów mieszkaniowych, a ich wartość netto, a więc bez uwzględniania refinansowania, spadła do wartości najniższych od blisko ośmiu lat – 3,1 miliarda funtów. Coraz więcej kupujących żąda od sprzedających obniżek cen sięgających nawet… 20 procent. I często spotykają się z akceptacją tego warunku. W Londynie tylko w lipcu średnie ceny spadły o 5 procent, czyli o trochę ponad 21 tysięcy funtów. Średnia cena domu w tym mieście to obecnie niecałe 380 tysięcy funtów. Dla porównania do cen polskich, średnia cena domu w Wielkiej Brytanii w sierpniu to równowartość 700 tysięcy złotych.

Niestety nasz Narodowy Bank Polski nigdy tak dokładnych danych na temat rynku kredytów hipotecznych nie publikował. A szkoda. W większości rozwiniętych krajów wszyscy mają świadomość, że dobra informacja z rynku nieruchomości działa na korzyść wszystkich, przede wszystkim klientów, a nie tylko banków, które mają dostęp do takich danych na bieżąco. Być może jest to odpowiedź na pytanie, dlaczego już głośno mówi się o końcu liberalnej polityki kredytowej banków. Najwidoczniej banki doszły wcześniej niż inni do wniosku, że jest się czego obawiać, również w Polsce. Prawdopodobnie również z tego powodu nadzór bankowy głośno mówi o wprowadzeniu kolejnej rekomendacji dotyczącej rynku kredytów hipotecznych. Jednak nawet nie posiadając wglądu do aktualnych danych ilościowych, dość ciekawie wyglądają najnowsze dane dotyczące wartości zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych za lipiec tego roku. Po tym, jak w czerwcu zanotowano duży wzrost zadłużenia we frankach, odtrąbiono już powrót koniunktury, a co za tym idzie rychły wzrost cen nieruchomości. Polegając tylko i wyłącznie na tym jednym miesiącu nie wahano się w wielu przypadkach budować optymistycznych dla deweloperów analiz na najbliższe miesiące. Najnowsze dane jednak rozczarowały, bo zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy od kilku lat spadło o 350 milionów złotych. Patrząc na wielkość całego zadłużenia to może niewiele i trzeba pamiętać, że w dużej mierze to efekt zmiany kursu franka. Jednak nie zmienia to faktu, że zadłużenie z tytułu kredytów złotowych wzrosło w lipcu zaledwie o 40 milionów złotych. Dokładnie rok wcześniej było to aż 2,5 miliarda złotych. Łatwo zatem policzyć, że to ponad 60 razy więcej. Nie można udawać, że to nie ma żadnego wpływu na cały rynek mieszkaniowy.

Widmo spadku cen nieruchomości już teraz spędza sen z powiek brytyjskim posiadaczom domów na kredyt. Z wyliczeń Standard & Poor’s wynika, że jeśli ceny spadną o kolejne 17 proc., nawet  1,7 miliona kredytobiorców może się znaleźć w sytuacji, gdy wysokość ich kredytu przewyższa wartość nieruchomości. Bank HSBC zdradził, że problem ujemnego stosunku wartości nieruchomości do kredytu dotyczy już co dziesiątego brytyjskiego kredytobiorcy. Wydaje się, że to duża liczba, jednak warto zaznaczyć, w podobnej sytuacji jest 46 proc. amerykańskich klientów HSBC. Według dostawcy danych z rynku nieruchomości Zillow.com wynika zaś, że w USA już 14 proc. właścicieli domów ma dług hipoteczny wyższy od obecnej wartości rynkowej nieruchomości.

Jak na tym tle wygląda sytuacja w Polsce? Trudno powiedzieć. Można się jednak spodziewać, że duża część mieszkań kupowanych w połowie ubiegłego roku za kredyt złotowy na 100 i więcej procent wartości jest obecnie mniej warta niż suma wszystkich zobowiązań. Wszystko za sprawą inflacji. Pamiętajmy przy tym, że klient kupując mieszkanie za 500 tysięcy złotych na kredyt złotowy, po roku odda do banku w sumie ponad 40 tysięcy złotych. Chociaż to aż 8 proc. wartości kupionego mieszkania, to do spłaty pozostanie mu przy obecnych stopach procentowych jeszcze ok. 1,2 miliona rozłożone na kolejne 29 lat. To może potencjalnego kupca przerażać. Zwłaszcza, że osoby o najlepszych zarobkach mieszkanie na kredyt, przy znacznie niższych cenach nieruchomości, a zatem i niższych kredytach, już zapewne dawno kupiły.

Jeśli zatem przyjąć, że obecne ceny transakcyjne są rzeczywiście niższe o 10-15 procent niż w ubiegłym roku, to liczba nieruchomości, które są mniej warte niż zaciągnięty na nie kredyty gwałtownie rośnie. Gdyby przyszło obecnie do sprzedaży takiego mieszkania kupionego rok temu, to potencjalny właściciel straciłby 40 tysięcy złotych spłaconych w ratach do banku, koszty transakcyjne w wysokości nawet 26 tysięcy i oczywiście różnicę w niższej cenie w wysokości 50-75 tysięcy złotych. Zaledwie po 12 miesiącach od kupna nieruchomości. To tylko teoretyczne wyliczenia, ale obrazują one dylematy banków i niektórych spekulantów. Widmo to straszy również osoby, które kupowały mieszkania w systemie 10/90 czy 20/80, tylko po to, żeby je sprzedać bez zaciągania kredytu, korzystając na zwyżce cen mieszkań. Groźba spadku wartości nieruchomości nie dotyczy zresztą tylko kredytów złotowych. Obejmuje również mieszkania kupowane za kredyty walutowe. Kilka ostatnich tygodni pokazało, że zagrożenie jest coraz większe i całkiem realne – nawet w sytuacji, kiedy ceny transakcyjne się nie zmienią. Wszystko za sprawą słabnącego złotego. Gdyby w najbliższym czasie miała się utrzymywać taka tendencja, to zadłużenie kupującego obecnie mieszkanie na kredyt walutowy szybko mogłoby się zwiększyć. I chociaż taki klient nie miałby dalej problemów ze spłatą kredytu, to z punktu widzenia banku, zaciągnięty kredyt będzie wart więcej niż mieszkanie, będące jego zabezpieczenie,. A to już dla instytucji finansowej zbyt duże ryzyko. Efekt? Wraz z postępującym spadkiem cen transakcyjnych nieruchomości i stosunkowo wysoką inflacją, naturalną tendencją będzie dalsze ograniczanie dostępności kredytów na 100 i więcej procent wartości nieruchomości. Jeśli nawet nie znikną one całkowicie z oferty banków, to znacząco zwiększy się koszt uzyskania takiego kredytu. Wszystko właśnie ze względu na rosnące niebezpieczeństwo, że banki zostaną z nieruchomościami wartymi mniej, niż zaciągnięte przez ich właścicieli kredyty.

Komentarz dra Michała Macierzyńskiego, analityka Bankier.pl

Na rynku słychać wiele opinii na temat obecnej i przyszłej sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce. Warto jednak dokładniej przeanalizować co poszczególne firmy mówiły na przykład przed 3, 6 czy 12 miesiącami. Tylko to wystarczy żeby stwierdzić, że w wielu przypadkach widać brak konsekwencji w wyrażanych opiniach. Niestety w wielu przypadkach można to przeliczyć na realne straty, które ponieśli klienci kupujący mieszkanie na tzw. górce. Poszkodowani są zresztą nie tylko oni. Coraz bardziej zagrożone są również banki, które jako zabezpieczenie mają rosnącą liczbę taniejących nieruchomości. Jeszcze kilka miesięcy temu można było bez problemu zaciągnąć kredyt na 100-130 procent wartości nieruchomości. W tym momencie banki zaczynają wycofywać się z takiej oferty, wymagając od klienta sporego wkładu własnego. Można powiedzieć, że to nic zaskakującego. Podobnie było i jest w innych krajach. Co to oznacza dla klienta kupującego swój pierwszy dom? Dla dużej części rosnące marże, a także zmniejszenie się dostępności kredytu hipotecznego. W konsekwencji jeszcze bardziej spadnie popyt na mieszkania, których ceny będą spadały coraz bardziej. Nawet jeśli ceny ofertowe będą spadały wolno – tak jak miało to miejsce w ostatnich kilku miesiącach, to i tak swoje zrobi inflacja. Rynku nie da się oszukać hasłami. Wbrew licznym argumentom, ceny nie rosną do nieba – mimo, że wciąż brakuje „milionów” mieszkań, mimo Euro 2012, mimo zagranicznych inwestorów, mimo braku ziemi, mimo złego prawa, mimo rosnących pensji, mimo konkurencji między bankami, VATu na mieszkania, wracającej emigracji i wielu innych argumentów. Co więcej. Ceny mieszkań będą spadały – zarówno te nominalne jak i realne. To, co obserwujemy dotychczas, to dopiero początek długiego okresu dostosowywania się cen do zasobności portfela Polaków. To będzie bardzo trudny okres dla wszystkich – dla spłacających kredyty za taniejące mieszkania, dla banków, które będą musiały zrewidować politykę kredytową, dla deweloperów, którzy przyzwyczaili się do marży 2-3 razy wyższej niż na Zachodzie, dla całego łańcuszka firm korzystających na boomie mieszkaniowym, a w końcu również dla licznych doradców i pośredników finansowych, firm ubezpieczeniowych, TFI, pośredników nieruchomości, inwestorów inwestujących pośrednio lub bezpośrednio w rynek nieruchomości, agentów nieruchomości, a w końcu i mediów. Powrót do normalności będzie bolesny i długotrwały – może zabrać nawet kilka lat, a niektóre nieruchomości mogą w tym czasie stracić nawet połowę swojej wartości ze szczytu w lipcu 2007. Czy tak się stanie? Obserwacja wielu podobnych sytuacji w krajach OECD w przeciągu ostatnich 30 lat wskazuje, że to bardzo realny scenariusz również dla Polski. Dlatego warto przez najbliższe kilka – kilkanaście miesięcy obserwować konsekwencję wyrażanych w mediach sądów i opinii, a także nie spieszyć się z kupnem mieszkania. Nie chodzi bowiem o abstrakcyjne procenty, a o dziesiątki tysięcy złotych, które będzie trzeba spłacać przez lata – mimo, że wartość nieruchomości całkiem realnie może w tym czasie spadać…