Na tle krajów regionu Europy Środkowej i Wschodniej, szczególnie nowych krajów unijnych, polski rynek mieszkaniowy wydaje się stosunkowo dojrzały. Pomimo wysokich cen, wskaźniki przedsprzedaży są nadal wysokie, nie tylko dla inwestycji oddanych w 2007 roku, ale także tych, które mają zostać ukończone w roku 2008. Jednak od połowy 2007 roku tempo sprzedaży wyraźnie spadło, zaś ceny ofertowe generalnie ustabilizowały się. Czwarty kwartał potwierdził, że zmiana klimatu na rynku ma trwały charakter.
Na rynku zapanowała niepewność. Część ekspertów ogłasza definitywny koniec hossy na rynku mieszkaniowym, wieszcząc jego załamanie i bankructwa deweloperów. Inni przewidują, że ceny będą w dalszym ciągu rosły, wprawdzie nieco wolniej niż dotychczas, lecz konsekwentnie. Prognozy REAS, oparte na systematycznym monitoringu największych polskich rynków mieszkaniowych, wskazują na konieczność korekty w niektórych z miast, w których doszło do „przegrzania" rynku. Przykładem może być Kraków, gdzie mimo wyraźnych sygnałów deweloperzy nie wyhamowali wprowadzania nowych inwestycji na rynek w odpowiednim momencie.
Na korektę nie trzeba było długo czekać – już w IV kwartale 2007 średnie ceny mieszkań wprowadzonych do oferty w Krakowie spadły (względem III kwartału) o 8% i były niższe niż w Poznaniu, Trójmieście i Wrocławiu, podczas gdy do niedawna ustępowały jedynie warszawskim. Jednak niewielkie spadki cen nie oznaczają kryzysu na rynku mieszkaniowym – jest to naturalny element gry między popytem a podażą. Trzeba także pamiętać, że na dzisiejszą sytuację patrzymy z perspektywy kilkuletniego okresu wyjątkowo dużej przewagi popytu nad podażą, która już się nie powtórzy. Jeśli w tym roku w większości inwestycji po ukończeniu budowy do kupienia pozostanie jeszcze nawet około 20% mieszkań to nadal z perspektywy deweloperów będzie to zupełnie dobra sytuacja.
Rok 2007 przyniósł najlepszy od kilkunastu lat wynik pod względem liczby oddanych mieszkań, która – według szacunków REAS – przekroczyła 130 tysięcy mieszkań i domów. Jednak jeszcze bardziej spektakularny był wzrost liczby mieszkań i domów jednorodzinnych, na które wydano pozwolenia na budowę. Dane za 11 miesięcy pozwalają szacować, że będzie to ok. 250 tysięcy, z czego ponad sto tysięcy przypadnie na firmy deweloperskie. Liczba rozpoczętych jednostek mieszkalnych powinna osiągnąć poziom 190 tysięcy, z czego ok. 80 tys. powinno przypaść na firmy deweloperskie.
W tym świetle nie dziwi fakt, że między III a IV kwartałem 2007 zaobserwowaliśmy na rynku pierwotnym znaczący wzrost podaży, która w ostatnich latach rosła relatywnie powoli. Szczególnie zauważalne było to w takich miastach jak Trójmiasto i Wrocław. Do efektu tego dodatkowo przyczynił się fakt, że deweloperzy przez pewien czas wstrzymywali się z wprowadzaniem na rynek realizowanych inwestycji, licząc na odwrócenie się trendu.
W IV kwartale pojawiło się również zjawisko dyskretnych obniżek cen: bezpłatnego dodawania do kupowanego mieszkania miejsc garażowych, komórek lokatorskich, refundacji podatku VAT. Pod względem warunków zakupu wrócił także atrakcyjny dla nabywców schemat 10/90, w którym pierwsza wpłata wynosi jedynie 10% wartości mieszkania, a pozostałe 90% płatne jest przy odbiorze nieruchomości.
Analizując rynek nowych mieszkań w Polsce należy pamiętać o szeregu istotnych różnic pomiędzy poszczególnymi miastami. W odróżnieniu od wspomnianego już Krakowa, Poznań to przykład miasta, w którym gracze rynkowi zachowują się racjonalnie, z wyprzedzeniem dostosowując podaż do popytu i unikając w ten sposób poważniejszych wahnięć. Natomiast rynek łódzki jest bardzo płytki, dlatego dość silnie reaguje na zmiany podaży. Tu również obserwujemy największe niedopasowanie struktury popytu i podaży – większość ofert kierowana jest do klientów inwestycyjnych (polskich i zagranicznych), brakuje natomiast mieszkań dostosowanych do potrzeb i możliwości mieszkańców Łodzi.
Autorem tekstu jest Kazimierz Kirejczyk, Prezes REAS
Biogram i zdjęcie autora jest dostępne w sekcji Materiały dla mediów
