Pod względem produkcji mieszkaniowej, Charków zajmuje drugie miejsce na Ukrainie. W najbliższych latach przewidywany jest dalszy wzrost aktywności deweloperskiej.
Charków to siedemnastowieczne miasto położone w północo-wschodniej części Ukrainy, 25 km od granicy rosyjskiej, które liczy dziś 1,460,000 mieszkańców. Na początku wieku stolica kraju, później, do upadku Związku Radzieckiego, centrum przemysłu, dziś centralne miasto i stolica administracyjna regionu. Charków stanowi drugie po Kijowie centrum naukowe (42 uniwersytety) i kulturalne Ukrainy. Jest również węzłem logistycznym oraz jednym z najważniejszych ośrodków przemysłowych (przemysł zbrojeniowy i maszynowy), a także zagłębiem produkcji materiałów budowlanych. Dzięki potencjałowi inwestycyjnemu strefy ekonomicznej, Charków wydaje się mieć duże szanse na rozwój. Miasto stara się stwarzać korzystne warunki dla inwestorów zagranicznych i krajowych, dzięki czemu jest obecnie jednym z trzech najlepiej rozwijających się regionów Ukrainy.
Na rozwój infrastruktury i promocji miasta może wpłynąć również przyznanie przez UEFA organizacji Euro 2012 Polsce i Ukrainie. Pomimo, iż Charków nie został oficjalnie miastem, organizującym wydarzenie, trwają przygotowania inwestycji infrastrukturalnych związanych z modernizacją lokalnego stadionu Metallist. Z nieoficjalnych źródeł wiadomo, iż Charków ma zostać kolejnym miastem rezerwowym. W związku z tym planuje się również rozbudowę i modernizację lotniska, infrastruktury drogowej oraz zaplecza hotelowego.
Mimo, iż większość inwestycji publicznych przeciąga się w czasie, a ich los jest niepewny, widać wyraźny rozwój Charkowa w dziedzinie inwestycji prywatnych. Nad panoramą miasta, pełnego zieleni rekompensującej jego przemysłowy charakter, jak grzyby po deszczu wznoszą się kolejne monumentalne nowe budynki mieszkalne.
Według obecnego planu zagospodarowania, do roku 2026 przewiduje się wybudowanie 5,500,000 mkw. powierzchni mieszkaniowej z czego ok. 75 procent przewidziano na zabudowę wielorodzinną, a pozostałą część, 1,380,000 mkw. na zabudowę jednorodzinną. Znaczny wzrost intensywności działalności deweloperskiej i ilości oddawanych nowych mieszkań rozpoczął się w 2002 roku, jednakże Charków, choć jest na drugim miejscu pod względem produkcji mieszkaniowej na Ukrainie, ciągle pozostaje daleko w tyle w stosunku do Kijowa. W 2007 roku w Charkowie oddanych zostało około 3,859 jednostek mieszkalnych (337,000 mkw., z czego 23,000 to budownictwo indywidualne). Stosunek nowowybudowanych mieszkań w przeliczeniu na osobę wyniósł wówczas 0,2. Jest to jednak niewiele w porównaniu z innymi miastami Europy Wschodniej.
W najbliższych latach przewidywany jest dalszy wzrost aktywności deweloperskiej. Do końca 2010 już dziś planowanych jest do oddania prawie 60 nowych projektów. Takiej produkcji mieszkaniowej można się spodziewać przy założeniu, iż nie nastąpi kryzys rynku kredytów hipotecznych, zaś sytuacja makroekonomiczna Ukrainy pozostanie stosunkowo stabilna,
Lokalne instytucje związane z nieruchomościami dzielą rynek mieszkań pierwotnych na 4 segmenty: economy, business, business + (niekiedy połączony w jedno z segmentem premium) oraz premium. Na Ukrainie istnieje również segment najwyższy, tzw. de luxe, który jednak nie występuje jeszcze w Charkowie. Przynależność danej inwestycji do konkretnego segmentu zależy m.in. od lokalizacji, zastosowanej technologii i rodzaju materiałów budowlanych, liczby mieszkań na piętrze oraz wysokości mieszkań. Mieszkańcy Charkowa preferują dzielnice centralne oraz miejsca położone w pobliżu rejonów parkowych i oczywiście w bezpośredniej bliskości metra – które w Charkowie ciągle się rozbudowuje. Najbardziej perspektywiczne ze względu na rynek mieszkaniowy są tereny północne miasta. Większość inwestycji mieszkaniowych to pojedyncze, wysokie budynki. Stosunkowo nowym, aczkolwiek coraz bardziej popularnym zjawiskiem, jest budowanie osiedli mieszkaniowych ze zorganizowaną infrastrukturą handlową, centrami rekreacji, przedszkolami itp. – typu „miasto w mieście".
Charków jest jednym z 4 ukraińskich miast, gdzie w 2007 roku ceny mieszkań rosły najszybciej, tuż obok Kijowa, Odessy i Dniepropietrowska. Jednakże dynamika wzrostu nieco spadła w drugiej połowie roku 2007. Średnia cena mkw. w 1. połowie 2008 była o 9% wyższa niż w 4. kwartale 2007. W ciągu najbliższego roku nie przewidujemy dalszego wzrostu cen. Ceny projektów mieszczą się w przedziale od 900 do 2 300 USD za mkw., w zależności od segmentu. Ponad połowa projektów znajdujących się na rynku oferuje mieszkania segmentu economy i business w cenach 900 -1300 USD.
Dla rynku charkowskiego charakterystyczny jest tzw. "bumblebee effect" – czyli „efekt trzmiela". Oznacza to, że według oficjalnych danych statystycznych rynek ów nie powinien być w stanie zaabsorbować występującej na nim podaży. Dochody gospodarstw domowych są zbyt niskie, co wpływa na zdolność kredytową potencjalnych nabywców. Jednakże mieszkania sprzedają się na długo, zanim inwestycje zostaną oddane do użytku. Można powiedzieć, że obecnie Charków przypomina nieco Warszawę lat 90-tych, kiedy średnia cena mieszkania znacznie przewyższała dochody, zaś popyt utrzymywał się na wysokim poziomie. W sytuacji Charkowa, co jest typowe dla całej Ukrainy, istnieje duża różnica pomiędzy oficjalnymi i nieoficjalnymi dochodami, zatem dane statystyczne oficjalne nie są w stanie oddać faktycznego potencjału popytowego rynku. Dlatego tak ważne jest odpowiedzialne i fachowe doradztwo inwestycyjne niezależnych instytucji na rynku mieszkaniowym.
Czy zatem Charków stanie się dobrym celem inwestycyjnym? Wiele wskazuje na to, iż choć największy wzrost cen mieszkań ma już za sobą, ciągle istnieje w nim potencjał ekonomiczno-rozwojowy. Już wykluwają się coraz wyższe segmenty, choć największą część popytu stanowią mieszkania z segmentu economy i biznes. Należy jednak pamiętać o sytuacji makroekonomicznej Ukrainy i ryzyku dużego spadku, który grozi gospodarce w najbliższym czasie. To miałoby niewątpliwie zdecydowanie negatywny wpływ również na sytuację na rynku mieszkaniowym. W konsekwencji możliwy byłby zarówno spadek cen mieszkań, jak i zmniejszenie popytu miejscowego i inwestycyjnego.
Raz jeszcze zrównoważony rozwój – choć rozumiany nieco inaczej niż w państwach środkowoeuropejskich należących do UE – to najważniejsza kwestia dla tych inwestorów, którzy odważą się inwestować w Charkowie, graniczącym niemal z Rosją najbardziej wysuniętym na wschód mieście Ukrainy.
Autorką tekstu jest Katarzyna Lubaś, Junior Consultant REAS.
Biogram i zdjęcie autorki są dostępne w sekcji Materiały dla mediów.
