Utworzenie rachunku powierniczego ma przede wszystkim służyć ochronie wpłat nabywców mieszkań poprzez zmniejszanie ryzyka utraty wpłaconych środków w przypadku niewypłacalności dewelopera.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym wyraźnie wskazuje, że nabywcy mieszkań planujący kupić mieszkanie na rynku pierwotnym poszukują głównie projektów mieszkaniowych zakończonych lub bardzo bliskich ukończenia.Zachowanie klientów z uwagi na niepewność rynku, spowodowane głównie znaczącym ograniczeniem finansowania bankowego dla klientów indywidualnych oraz deweloperów, jest w obecnej sytuacji rynkowej całkowicie zrozumiałe i wynika z obaw o utratę wpłaconych środków z uwagi na utratę płynności dewelopera i w najgorszym razie bankructwa spółki. W tym celu jakakolwiek formuła dająca większe poczucie bezpieczeństwa klienta nabywającego mieszkania będzie spotykać się z dużą aprobatą kupujących.
Ale trzeba również powiedzieć, że obecny kryzys nie wymusił właśnie teraz na deweloperach działań zmierzających do zwiększenia komfortu bezpieczeństwa zakupu nowego mieszkania. Od paru lat deweloperzy finansują swoje projekty z wykorzystaniem tzw. rachunków zastrzeżonych lub modelu finansowania 10/90. Oba mechanizmy funkcjonują i są stosowane przez coraz liczniejszą grupę deweloperów.
Pomysł wprowadzenia rachunku powierniczego pojawiał się już kilkakrotnie, od co najmniej kilku lat jest dyskutowany, bez większych jak na razie efektów.
Bez wątpienia główna idea pomysłu jakim jest całkowite zabezpieczenie ryzyka utraty wpłaconych środków przez nabywcę, w przypadku bankructwo dewelopera, jest zasadna. Jednak należy pamiętać, że nie odbędzie się ona „za darmo”. Gwarancja zwrotu 100% wpłaconych środków będzie musiała kosztować i klient będzie musiał za komfort bezpieczeństwa zapłacić, niezależnie od tego gdzie ów koszt zostanie ulokowany, w koszcie kredytu, gwarancji, cenie lokalu czy kosztów prowadzenia rachunku powierniczego.
Pomimo, że prace nad rachunkiem powierniczym trwają dość długo, to wydaje się, że ani banki ani deweloperzy nie palą się do implementacji pomysłu (przede wszystkim nie ma ustawy). Banki dostrzegają słabość swojego zabezpieczenia i trudności w odzyskaniu udzielonego kredytu, podczas gdy deweloperzy będą musieli ponosić większe koszty chociażby finansowe. Ale czy dla poczucia bezpieczeństwa klienta i zwiększenia transparentności rynku jest to cena wygórowana? Na to pytanie powinien odpowiedzieć klient, czyli rynek, który mając do wyboru różne modele finansowania swojego mieszkania sam powinien zdecydować ile dodatkowo kosztuje 100% gwarancja bezpieczeństwa inwestycji, bądź co bądź jednej z ważniejszych decyzji w życiu.
Czy rachunek powierniczy zyska na popularności, jeśli wejdzie w życie? – Z pewnością pewna grupa klientów zdecyduje się na tego typu rozwiązania. Trudno w tej chwili szacować jak duża. Jest to uzależnione od kilku czynników, np. wiarygodności dewelopera, struktury finansowania projektu etc.
Grzegorz Żochowski
Partner
