W dniu 3 października 2007 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, przedłożony przez ministra rolnictwa i rozwoju wsi, nakładając 50% podatek od zbycia prawa użytkowania wieczystego.
To już kolejna próba wprowadzenia podatku od obrotu nieruchomościami poza ustawami podatkowymi, w przepisach dotyczących nieruchomości. W maju redakcja PIT.pl odkryła regulacje zmierzające do ustanowienia podatku 25% (renta planistyczna). Teraz sprzedawcom może dojść nowy podatek, tym razem aż 50%.
Projekt dotyczy uporządkowania i usprawnienia systemu obrotu ziemią rolniczą oraz zwiększenia kontroli nad obrotem gruntami rolnymi. Dla podatników najważniejszym faktem jest Wprowadzenie zmiany w wysokości opłaty uiszczanej Agencji przez osobę, która zbywa prawa użytkowania wieczystego. Będzie to 50 proc. ceny uzyskanej ze sprzedaży. Powinno to zdaniem ministerstwa ograniczyć proceder wyprzedaży nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym jednostek, które finansują swoją działalność ze sprzedaży mienia.
Zmianie ma ulec art.17b ust.5 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2004r., Nr 208, poz. 2128 z późn. zm.).
Obecne brzmienie:
„Zbywca prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na jego rzecz w drodze ustawy jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia jego zbycia uiścić Agencji opłatę w wysokości 25 % wartości nieruchomości, ustalonej w sposób określony w art. 30 ust. 1.”
Nowe brzmienie zgodnie z projektem:
„W razie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ustanowionego w drodze ustawy, zbywca tego prawa jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia jego zbycia uiścić Agencji opłatę w wysokości 50% ceny uzyskanej w wyniku sprzedaży tego prawa.”
To niedorzeczne rozwiązanie. Nie dość, że przy 2 transakcjach podatek może osiągnąć pułap 100% wartości nieruchomości, to na dodatek jeżeli nieruchomość zmieni swój charakter na budowlany, dojdzie podatek VAT, ewentualnie może dojść podatek dochodowy, a opłata za każdym razem wyniesie 50% ceny sprzedaży brutto z VAT. A ewentualny PIT, CIT, VAT czy PCC płatne będą niezależnie od opłaty 50%.
"Oczywiste jest, że opłata – będąca w istocie podatkiem – wzrasta od 25% do 50%. Ważne też jest to, że obecnie opłatę uiszcza jedynie zbywca, który otrzymał nieruchomość w użytkowanie wieczyste zgodnie z cyt. ustawą. Wynosi ona zatem 25% i jest płatna jednokrotnie, bez względu na to, co się dzieje z nieruchomością. W nowym brzmieniu przepis obciążą wszystkich zbywców, kolejnych, ilu ich nie będzie, i to bez względu na okres posiadania, po którym nieruchomość jest zbywana" – ocenia projekt Artur M. Brzeziński, redaktor naczelny PIT.pl.
"Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem, a poprzez tak olbrzymie obciążenia fiskalne ministerstwo rolnictwa ewidentnie dąży do uniemożliwienia obrotu nieruchomościami, zatem do faktycznej realizacji skutków, których realizacji prawo cywilne nie dopuszcza."
Na przykład X zbywa użytkowanie wieczyste otrzymane zgodnie z cyt. ustawą. Płaci 50% opłaty (podatku). Y, który kupił tę nieruchomość, sprzedaje ja na rzecz Z po roku, płacąc kolejne 50% opłaty. Z użytkuje nieruchomość 5 lat, po czym sprzedaję prawo użytkowania wieczystego, płacąc kolejne 50% opłaty.
Kolejny przykład może być bardziej szokujący:
Pomiędzy sprzedażami nieruchomość objęta użytkowaniem wieczystym została przekwalifikowana na nieruchomość budowlaną. Wartość wzrosła z 200.000 zł (cena zakupu) do 1.220.000 zł (cena sprzedaży). Sprzedający działający w ramach działalności gospodarczej (19%) zapłaci od 1.220.000 zł:
• 610.000 zł opłaty za sprzedaż zgodnie z omawianym tutaj projektem;
• 255.000 zl renty planistycznej, naliczanej od wzrostu wartości brutto z VAT (25% x (1.220.000-200.000));
• 220.000 zl VAT 22%; (22% VAT w 1.220.000).
Podatnik nie zapłaci „na szczęście” podatku dochodowego, gdyż koszty przewyższają przychód:
+ 1.220.000 zł przychód brutto z VAT
– 220.000 zł VAT należny od sprzedaży
– 200.000 zł cena zakupu
– 610.000 zł opłata 50% za sprzedaż
– 255.000 zł renta planistyczna 25%
—————————————————–
– 65.000 zł
Tyle właśnie sprzedający dołoży do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, jeżeli uda mu się je odrolnić. No chyba, że przebicie wartości będzie znacznie wyższe. Czekamy na decyzję Parlamentu. Oby była korzystna dla podatników.
