Porównawcze analizy rynkowe mają podstawowe znaczenie dla deweloperów i inwestorów w poszukiwaniu rynków odpowiednich dla ich strategii inwestycyjnych. Jednakże ze względu na różnice standardów w danym regionie dane nie zawsze łatwo dają się porównać i, na przykład, mieszkania o podobnych cenach mogą reprezentować całkowicie różne wartości.
Niedawno można było przeczytać w polskiej prasie, że ceny mieszkań w Warszawie są już wyższe niż w Berlinie. Równocześnie biuletyny prasowe w Rumunii ogłosiły, że ceny w Bukareszcie są na tym samym, a nawet wyższym, poziomie, co w Warszawie. Oczywiście oświadczenia te nie są tylko wymysłami dziennikarzy poszukujących sensacyjnych doniesień. Wręcz odwrotnie, polegają one na różnych badaniach przeprowadzonych przez renomowane globalne firmy obrotu nieruchomościami. Pytanie dotyczy wszakże nie tylko tego, czy te oświadczenia są prawdziwe, ale także tego, jak wiarygodne są takie porównania i czy aby nie porównuje się jabłek z pomarańczami.
Nie ma wspólnego standardu odnoszącego się do warunkow stosowanych na różnych europejskich rynkach mieszkaniowych. Ceny mogą dotyczyć całkowicie odmiennie definiowanych powierzchni. Zależnie od rynku, ceny zawierają, lub nie zawierają, gruntu, tarasów, balkonów lub ogródków, nie wspominając o innych elementach zaplecza i wyposażenia. Czasami domy sprzedaje się wykończone „pod klucz", podczas gdy nabywcy na innych rynkach lub w innych segmentach muszą być przygotowani na to, że kupują jednostki mieszkalne z zupełnie niewykończonym wnętrzem. Kolejny problem przy porównywaniu cen w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wynika ze zmieniając się kursów wymiany walut. Jeszcze inną kwestią jest dostępność cenowa – odnosząca się do siły nabywczej i dostępności kredytu hipotecznego raczej niż do samych cen.
Aby poprawnie porównywać ceny, musimy być pewni, że mówimy o tym samym segmencie rynku. Załóżmy, że interesuje nas porównanie cen nowych mieszkań w Europie Środkowej, czyli na pierwotnym rynku budynków wielorodzinnych. Według standardów obowiązujących w Polsce rynek budynków wielorodzinnych nie obejmuje nie tylko domów wolnostojących i bliźniaczych, ale także szeregowych, które niekiedy uwzględnia się we wskaźnikach podawanych w innych krajach.
Sprawy komplikują się jeszcze bardziej, jeśli zważyć na fakt, że ceny podaje się w odniesieniu do metra kwadratowego. Ceny jednego metra kwadratowego z reguły podaje się niemal wszystkich rynkach Europy Kontynentalnej, choć standardy definicji powierzchni uwzględnianej przy takim rachunku różnią się całkowicie. O ile ceny w Polsce i w Niemczech na ogół odnoszą się do powierzchni użytkowej netto (bez uwzględnienia powierzchni podłogi zajmowanej przez ściany), deweloperzy w Rumunii zazwyczaj podają ceny powierzchni nie tylko zawierającej ściany, ale także część wspólnej powierzchni komunikacyjnej. Co więcej, ceny na Ukrainie uwzględnia się czasami powierzchnie balkonów i tarasów.
Jeśli chodzi o domy jednorodzinne, w Polsce grunt jest zazwyczaj uwzględniany w cenie ofertowej, podczas gdy w Rumunii może się to istotnie różnić. Niektórzy deweloperzy działający na rumuńskim rynku mieszkaniowym sprzedają działki gruntu i tylko dodatkowo oferują gotowe projekty architektoniczne oraz opcjonalną budowę. Charakterystyczne dla Ukrainy jest to, że właściciel budynku może nie być właścicielem gruntu, na którym stoi jego budynek. Tam także ogranicza się prawa cudzoziemców i firm zagranicznych (z udziałem co najmniej 10% obcego kapitału) do nabywania i własności gruntu. A więc zazwyczaj deweloperzy dzierżawią grunt od władz publicznych na okres budowy, a następnie sprzedają swe inwestycje mieszkaniowe bez gruntu, który przyszły właściciel, lub właściciele w przypadku condominium, będą musieli ponownie wydzierżawić od tego samego publicznego właściciela.
Co więcej, całkowicie różnią się zwyczaje rynkowe odnoszące się do standardu wykończenia nowego mieszkania. W Polsce powszechny standard wykończenia mieszkań sprzedawanych przez deweloperów obejmuje drzwi zewnętrzne, białkowane ściany i sufity, wewnętrzne instalacje elektryczne, ogrzewania i wodno-kanalizacyjne, okna i parapety, ale nie obejmuje podłóg, glazury, ani drzwi wewnętrznych. Na Ukrainie standardy wykończenia różnią się znacznie zależnie od segmentu: o ile w dolnych segmentach rynku zwykle dzieli się wnętrza ścianami działowymi, wydaje się to niedopuszczalne w segmentach premium lub de-lux, gdzie mieszkania sprzedaje się zazwyczaj jako „przestrzenie otwarte" , co umożliwia klientom ich maksymalne zindywidualizowanie. Generalnie na rynkach Europy Środkowej jest zaledwie kilka produktów „pod klucz" i większość z nich oferowana jest jako opcje. Ze względu na te różnice w standardach w tym regionie, mieszkania mogą kosztować mniej więcej tyle samo, a jednak reprezentować całkowicie odmienne wartości i standardy.
Inny problem przy porównaniach transgranicznych zawiera się w pytaniu, czy oferowane ceny zawierają podatek VAT, czy też nie, co różni nie tylko poszczególne rynki Europy Środkowej, ale nawet poszczególnych deweloperów. Wobec tego jednak, że w regionie tym tylko Słowenia należy do strefy Euro, jeszcze trudniej poradzić sobie z problemem zmieniających się w nim kursów wymiany walut. Na przykład dynamika zmian cen wyrażana w Euro przedstawia się zupełnie inaczej, niż w walutach miejscowych. Poza trudnościami przy porównaniach, zmiany kursów wymiany walut wpływają także na siłę nabywczą kupujących, co daje przewagę inwestorom zagranicznym w porównaniu z nabywcami miejscowymi.
Mamy nadzieję, że wyjaśniliśmy, iż proste porównanie cen nie wystarcza. Co więcej, doniesienia w mediach odnoszą się przede wszystkim do cen średnich, co dodatkowo pozwala wątpić w porównywalność zastosowanej metodyki oraz reprezentatywności próbek. W pewnych przypadkach pojawienie się lub zniknięcie jednej luksusowej inwestycji może zniekształcić obraz całego rynku, a więc należy wykluczyć wartości skrajne. Biorąc to wszystko pod uwagę, warto się zastanowić, na ile sensowne jest porównanie średnich cen za metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie, Bukareszcie i Berlinie – na przykład w II połowie 2007 r., odpowiednio 2 250, 1 725 i 1 500 EUR (Berlin Housing Market Report, JLL i GSW, marzec 2008) – nawet jeśli, jak w tym przypadku, ceny odnoszą się już do tej samej powierzchni, a mianowicie powierzchni użytkowej netto. Warto także zastanowić się nad powodami, dla których poziom cen w Berlinie jest stosunkowo niski. Można na przykład pomyśleć o nieporównanie lepszej sytuacji pod względem jakości i ilości obecnych zasobów mieszkaniowych, nadwyżce podaży nad potrzebami i popytem, o integralnym znaczeniem rynku wynajmu, lub także pozycji Berlina w ramach wysoce policentrycznego schematu urbanizacji Niemiec – jako że ceny w Monachium, Hamburgu, Stuttgarcie, Frankfurcie czy Dusseldorfie są znacznie wyższe niż w Berlinie. Dalej, można zadać sobie pytanie, czy fakt, że Warszawa a nawet Bukareszt, wyprzedzają Berlin pod względem tego wskaźnika ceny, to w istocie dobry znak dla nabywców domów.
Celem tego artykułu było przedstawienie wybranych spraw, które należy brać pod uwagę przy analizowaniu i interpretowaniu analiz rynków mieszkaniowych w różnych krajach. Z pewnością w tym kontekście można było podnieść jeszcze wiele innych kwestii. REAS z przyjemnością służyć będą dalszą radą stosownie do Waszych konkretnych potrzeb. Zapraszamy także do zapoznania się z naszym porównawczym