Data publikacji: 2018-08-21
Oryginalny tytuł wiadomości prasowej: Najważniejsze zagadnienia prawne związane z procesem inwestycyjno-budowlanym…
Kategoria: BIZNES, Nieruchomości
Najważniejsze zagadnienia prawne związane z procesem inwestycyjno-budowlanym w przypadku nieruchomości biurowych. Niniejszy artykuł prezentuje najważniejsze z faz procesu inwestycyjno-budowlanego, w każdej z nich identyfikując najistotniejsze zagadnienia prawne.
Marcin Jakubaszek
radca prawny, wspólnik zarządzający JF Legal Jakubaszek & Fogo Sp.k.
Najważniejsze zagadnienia prawne związane z procesem inwestycyjno-budowlanym w przypadku nieruchomości biurowych
Wprowadzenie
Proces inwestycyjno-budowlany w przypadku nieruchomości biurowych obejmuje wiele faz, z których każda powiązana jest z szeregiem zagadnień prawnych. Niniejszy artykuł prezentuje najważniejsze z faz tego procesu, w każdej z nich identyfikując najistotniejsze zagadnienia prawne. Ze względu na swoją objętość artykuł ten nie stanowi wyczerpującego i kompleksowego omówienia wszystkich faz tego procesu i wszystkich zagadnień, które się z nim wiążą, a które mogą występować w różnym zakresie i z różnym natężeniem w przypadku poszczególnych inwestycji.
Nabycie nieruchomości
Pierwszą najistotniejszą kwestią jest prawidłowe ustalenie stanu prawnego nieruchomości, która ma być przeznaczona pod inwestycję biurową. Służy temu badanie stanu prawnego nieruchomości (ang. due diligence). Badanie to pozwala nie tylko określić stan prawny nieruchomości, ale przede wszystkim zidentyfikować uwarunkowania przyszłej inwestycji oraz ewentualne ryzyka z nią związane, dzięki czemu można następnie ograniczyć lub wyeliminować ewentualne przeszkody w późniejszym procesie realizacji inwestycji.
Dwa najistotniejsze obszary, które winny podlegać badaniu w przypadku nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję biurową to:
nabywany tytuł prawny do nieruchomości oraz
uwarunkowania planistyczne.
Z pierwszym z tych zagadnień związane są kwestie prawidłowości nabycia i braku wad prawnych tytułu do nieruchomości, który ma stanowić przedmiot nabycia. W ramach tego zagadnienia badanie winno także objąć otoczenie nieruchomości celem ustalenia tytułów prawnych zapewniających dostęp do drogi publicznej oraz infrastruktury, która zapewni przyszłe funkcjonowanie planowanej inwestycji.
Drugie z zagadnień – nie mniej istotne – przesądza o możliwości uzyskania pozwolenia na budowę i ewentualnie innych aktów administracyjnych, które umożliwią realizację inwestycji. Pozwolenie na budowę musi bowiem pozostawać w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy. W przypadku jeśli nieruchomość objęta jest planem niezwykle ważna jest jego wnikliwa analiza pod kątem wszystkich parametrów zabudowy i zagospodarowania i ich zgodności z zamierzoną inwestycją biurową. Jeżeli brak jest planu dla danej nieruchomości, nieodzowne staje się uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację zamierzonej inwestycji biurowej. W tym drugim przypadku niezwykle ważna jest analiza urbanistyczna sporządzana dla nieruchomości i jej bezpośredniego otoczenia i spełnienie m. in. wymogu tzw. dobrego sąsiedztwa (a zatem istnienia w otoczeniu nieruchomości, dostępnej z tej samej drogi, inwestycji, dla której zamierzona inwestycja będzie stanowiła kontynuację tak co do funkcji jak i co do parametrów, czyli de facto innej inwestycji biurowej).
Proces uzyskiwania pozwoleń
Kolejnym niezwykle ważnym zagadnieniem prawnym w procesie inwestycyjno-budowlanym dotyczącym nieruchomości biurowych jest uzyskanie wszelkich wymaganych aktów administracyjnych, które umożliwią realizację tej inwestycji. W obecnym stanie prawnym kluczowym aktem prawnym w tym zakresie jest decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, potocznie określana jako „pozwolenie na budowę”. Decyzję tę mogą poprzedzać i zazwyczaj poprzedzają jednak także inne akty administracyjne. Choćby wspomniana już decyzja o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ale także – w zależności od warunków danej inwestycji – np. decyzja wydana na skutek oceny oddziaływania inwestycji na środowisko (tzw. decyzja środowiskowa), zezwolenie na lokalizację zjazdu publicznego, ewentualnie także pozwolenie wodnoprawne (np. w zależności od warunków gruntowych nieruchomości lub warunków zagospodarowania wód opadowych).
W procesie realizacji inwestycji biurowej wskazane jest, aby nabycie tytułu prawnego do nieruchomości przez inwestora poprzedzone było możliwie najbardziej zaawansowanym procesem uzyskiwania ww. aktów prawnych. Jeśli istnieje możliwość wypracowania w tym zakresie zgody stron transakcji, wskazane jest, aby do nabycia nieruchomości dochodziło już po uzyskaniu wymaganych dla realizacji inwestycji aktów prawnych.
Finansowanie
Wyżej wskazane zagadnienia prawne dotyczące badania stanu prawnego nieruchomości oraz uzyskania pozwoleń na realizację inwestycji nabiera dodatkowego znaczenia w przypadku, gdy inwestycja nie będzie w całości finansowana kapitałem własnym. Pozyskanie przez inwestora finansowania na realizację inwestycji w postaci kredytu inwestycyjnego czy kredytu budowlanego (ale także w wielu innych przypadkach) dla uruchomienia tego finansowania wymaga spełnienia ww. warunków prawnych, a zatem pozytywnego wyniku badania stanu prawnego nieruchomości oraz uzyskania pozwoleń niezbędnych dla realizacji inwestycji. Do tych dwóch dojdzie zazwyczaj jeszcze trzeci warunek w postaci zawarcia przedwstępnych lub warunkowych umów najmu (ang. pre lease) zapewniających odpowiedni procent wynajęcia powierzchni biurowej w przyszłym budynku czy kompleksie budynków biurowych. O tym zagadnieniu wspominam niżej, natomiast w tym miejscu należy wskazać, że finansowanie konkretnej inwestycji biurowej może wymagać spełnienia dalszych, właściwych ze względu na tę inwestycję warunków dla uruchomienia jej finansowania. Pomijam w tym miejscu konieczność zapewnienia wkładu własnego (ang. equity) oraz ustanowienia odpowiednich zabezpieczeń spłaty zaciągniętego kredytu.
Komercjalizacja
Niezwykle istotnym zagadnieniem prawnym, choć nie wyłącznie, jest poprawne przeprowadzenie procesu komercjalizacji przyszłej inwestycji biurowej. Proces ten przesądza o sukcesie całego przedsięwzięcia od strony ekonomicznej, ale także o prawnym bezpieczeństwie generowanych przychodów, które będzie wpływało na możliwość obsługi zaciągniętego kredytu, o przychodowości inwestycji, o zwrocie na zainwestowanym kapitale własnym, ale także o wartości tego aktywa w postaci inwestycji biurowej w przypadku zamiaru wyjścia z tej pozycji inwestycyjnej (ang. exit).
O prawnym bezpieczeństwie zawartych umów najmu decyduje kilka czynników, które musza ograniczać lub eliminować następujące najważniejsze ryzyka:
ryzyko odmowy objęcia przedmiotu najmu w posiadanie przez najemcę (eliminowane lub ograniczane poprzez postanowienia dotyczące odbioru, w tym obmiaru, przyszłego przedmiotu najmu, w szczególności ograniczające zakres wad i usterek, które mogą stanowić przyczynę odmowy odbioru);
ryzyko braku świadczenia przez najemcę (eliminowane lub ograniczane poprzez odpowiednie zabezpieczenia świadczeń przewidzianych umową najmu) czy wreszcie
ryzyko przedwczesnego zakończenia umowy najmu przez najemcę (eliminowane czy ograniczane poprzez zawieranie umów najmu na czas oznaczony (a nie na czas nieoznaczony, które umożliwiają ich znacznie swobodniejsze rozwiązanie), ścisłe oznaczanie przyczyn i podstaw wypowiedzenia, rozwiązania czy odstąpienia od umowy najmu przez najemcę i po wyczerpaniu określonej procedury naprawczej (ang. remedy procedure), ograniczanie lub eliminowane tzw. klauzul zerwania umowy najmu ang. break option).
Sprzedaż/nabycie istniejącej inwestycji biurowej
Powyższe najważniejsze zagadnienia prawne w procesie realizacji inwestycji biurowej zostały przedstawione w układzie obrazującym kolejne etapy tej inwestycji. Zostały one przedstawione w odniesieniu do inwestycji budowanej jako nowej (ang. greenfield). Etapy, które zostały wskazane powyżej, stanowią jednocześnie szerszy kontekst dla badania stanu prawnego nieruchomości w przypadku nabywania już istniejącej inwestycji biurowej jako aktywa do portfolio. Realizacja tej inwestycji w kontekście przedstawionych powyżej najistotniejszych zagadnień prawnych będzie podlegała bowiem ocenie w przypadku, jeżeli dotychczasowy inwestor postanowi z tej inwestycji wyjść zadysponowując posiadanym aktywem.
źródło: Biuro Prasowe
Załączniki:
Hashtagi: #BIZNES #Nieruchomości
