Rosnąca konkurencja pomiędzy właścicielami budynków
Wraz z rosnącą podażą nowych powierzchni biurowych oraz rosnącym odsetkiem powierzchni niewynajętych wzrasta presja na właścicieli nieruchomości w związku z wysokością stawek czynszów wynika z raportu At a glance – Warsaw Office Market Review Q4 2013, który został przygotowany przez BNP Paribas Real Estate. Dla najemców, zwłaszcza tych zajmujących duże powierzchnie to dobry czas na poszukiwanie odpowiedniego dla siebie biura.
Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec 2013 roku wyniosła ponad 4,11 miliona mkw. Wolumen nowo oddanej powierzchni w 2013 roku osiągnął poziom 300 000 mkw., co stanowiło największy roczny przyrost powierzchni biurowej od 2000 roku (i 150% wzrost w porównaniu do roku 2011). W ciągu kolejnych 18 ? 24 miesięcy rynek urośnie o kolejne 550 000 mkw. Pomiędzy projektami, które zostaną ukończone w latach 2014-2015 znajdują się takie obiekty jak: Atrium One, Eurocentrum, Gdański Business Center, Postępu 14, Q22, Royal Wilanów oraz Warsaw Spire.
W 2013 roku wynajęto ponad 450 000 metrów kwadratowych, co jest najlepszym rezultatem od 2008 roku, kiedy to zostało wynajętych 460 000 metrów kwadratowych. Zwiększył się udział umów typu pre-let, a więc zawieranych na etapie budowy budynku ? blisko 40% wszystkich podpisanych umów najmu to umowy właśnie z tej kategorii. W ciągu kolejnych 12-18 miesięcy aktywność na polu wynajmu może osłabnąć spaść do poziomu 350 000 mkw. w 2014 roku i 320 000 mkw. w 2015. Z powyższych danych wyłączone są renegocjacje umów, które dotyczyły około 180 000 mkw. powierzchni biurowych w 2013 roku. Największymi transakcjami na rynku przeprowadzonymi w 2013 roku były: wynajęcie przez Polkomtel 22 700 mkw. w budynku przy ulicy Konstruktorskiej 4, wynajęcie przez Urząd Rejestracji Leków 13 000 mkw. w budynku Ochota Office Park, wynajęcie przez Santander 12 200 mkw. w Atrium One, czy też 8 300 mkw., które firma KPMG wynajęła w Gdański Business Centre.
Na koniec 2013 roku wolnych było ok. 480 000 mkw. powierzchni biurowych, co kształtuje stopień niewynajętych powierzchni na poziomie 11.7%. Porównując do zeszłego roku stopień ten wzrósł o 290 punktów bazowych. Jest duże prawdopodobieństwo, że trend ten utrzyma się przez kolejne 18-24 miesiące i stopień niewynajętych powierzchni może wzrosnąć na koniec 2015 roku do poziomu 13-15%.
Według naszych przewidywań większość pustych powierzchni mieścić się będzie w starszych budynkach (liczących sobie więcej niż 10 lat), które obecnie stanowią ponad 50% z ogółu funkcjonujących obiektów biurowych. Część powierzchni zwalniana jest sukcesywnie przez dużych najemców, którzy wynajmą powierzchnie w nowopowstających budynkach biurowych podpisując umowy pre-let i korzystając z bardzo dobrych warunków wynajmu przy bardziej efektywnej powierzchni ? mówi Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa na Region Europy Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate. Należy jednak podkreślić, że dobrze zarządzane obiekty znajdujące się w kluczowych lokalizacjach będą relatywnie odporne na wahania czynszów. Szansą dla starszych obiektów może być podział na mniejsze powierzchnie oraz przeprowadzenie gruntownych modernizacji czy przebudowy ? dodaje Anna Staniszewska.
Aktualny poziom czynszów wynosi 23-25 euro za mkw. w najlepszych budynkach zlokalizowanych w centrum Warszawy oraz 15-17 euro miesięcznie w przypadku wysokiej jakości projektów zlokalizowanych poza centralnym obszarem miasta. Średnia stawka najmu powierzchni w poza centralnych lokalizacjach to waha się pomiędzy 13 a 15 euro za mkw. miesięcznie.
