Jeszcze kilka miesięcy temu kryzys finansowy, który rozpoczął się na rynkach światowych, wydawał się być dość odległy dla większości rynków regionu CEE, w tym także Rumunii. Choć jego wpływ na rozwój tej części Europy był często komentowany jako zjawisko, które w niewielkim stopniu wpłynie negatywnie na dynamiczny rozwój gospodarek, to długo nikt nie spodziewał się aż tak dotkliwych skutków. W ciągu zaledwie kilku tygodni kapitał zaangażowany w inwestycje, giełdy oraz będący w obiegu międzybankowym zaczął topnieć w błyskawicznym tempie, oddziaływując negatywnie na całą gospodarkę w regionie. Przykładowo, w okresie zaledwie dwóch miesięcy wartość bukaresztańskiego indeksu giełdowego zmniejszyła się o około 40%. Kryzys niewątpliwie nie ominie rynku mieszkaniowego w Rumunii, zarówno po stronie nabywców jak i deweloperów, wyrażając się poprzez spadek obrotów i aktywności uczestników obu stron rynku – popytu i podaży.
Popyt
Od kilku miesięcy na rynku bukaresztańskim zaobserwować można było znaczny spadek zakupów spekulacyjnych i inwestycyjnych, który w istotny sposób przełożył się na liczbę zawieranych transakcji na rynku pierwotnym. Tempo sprzedaży w większości projektów mieszkaniowych znacznie spadło, a postępujący kryzys finansowy może poważnie wpłynąć na pogłębienie spowolnienia poprzez szereg mechanizmów finansowych. Pierwszym z istotnych czynników, będących bezpośrednim skutkiem kryzysu, jest dostępność i rozwój rynku kredytów hipotecznych. Tempo rozwoju tego rynku wyraźnie spadało w ostatnim kwartale i z pewnością nie osiągnie w najbliższym czasie dynamiki obserwowanej na przełomie lat 2007/2008. Jedną przyczyn tego zjawiska jest rosnący koszt kredytów, a także duże wahania na rynku walutowym obserwowane w ostatnim czasie. Stopa referencyjna Banku Centralnego Rumunii wzrosła w ciągu zaledwie 3 kwartałów z 7,5 do 10,25%, podnosząc tym samym koszty kredytów zaciąganych przez nabywców mieszkań. Kredyty walutowe stały się droższe również z powodu zjawiska deprecjacji waluty krajowej wobec walut zagranicznych w tym, między innymi wobec Euro i choć obecne poziomy kursu RON/EUR nie różnią się istotnie od tych z początku roku, to jeszcze w czerwcu zeszłego roku za 1 EUR płacono 3,13, podczas gdy obecny poziom kursu osiągnął 3,74 RON (28.10 . 2008). Dla gospodarstwa domowego spłacającego kredyt w wysokości 600 EUR miesięcznie, może to oznaczać wzrost w raty kredytu nawet o 366 RON w skali miesiąca, bez uwzględnienia wzrostu stóp procentowych. Przy prawdopodobnie zmniejszonej dynamice wzrostu płac wywołanej trudną sytuacją ekonomiczną, w jakiej przyjdzie działać wielu przedsiębiorstwom, można oczekiwać, że dostępność tanich kredytów mieszkaniowych, tak ważna dla rozwoju rynków mieszkaniowych, będzie w istotnym stopniu determinować siłę i skalę popytu na rynku mieszkaniowym. Odkładanie przez potencjalnych nabywców decyzji o zakupie mieszkania, wynikające z oczekiwań uzyskania w niedalekiej przyszłości atrakcyjniejszej oferty lub po prostu braku środków własnych, a także wymaganej zdolności kredytowej, może znaleźć swoje odzwierciedlenie w ukierunkowaniu się części popytu na rynek najmu, co może spowodować wzrost rentowności tego typu inwestycji w perspektywie najbliższych miesięcy.
Finanse a działalność deweloperów
Tak samo jak ludzie nabywający mieszkania, deweloperzy do realizacji swoich zamierzeń inwestorskich potrzebują kapitału, który pozyskują od banków lub innych instytucji związanych z działalnością inwestycyjno-finansową. Podobnie jak w przypadku strony popytowej, kłopoty z pozyskaniem środków na finansowanie inwestycji wraz z bardziej ostrożną oceną ryzyka ze strony banków spowodowało, że koszt kredytu dla deweloperów stał się bardzo wysoki, podnosząc istotnie poziom kosztów finansowych realizowanego projektu. Warto podkreślić, że znaczna część inwestycji mieszkaniowych w Rumunii posiada finansowanie z licznych grup kapitałowych pochodzących z krajów w mniejszym lub większym stopniu ogarniętych kryzysem finansowym i to również może znaleźć odbicie w skali aktywności deweloperskiej i liczbie noworozpoczynanych projektów mieszkaniowych w najbliższym czasie.
W takiej sytuacji najlepiej przygotowanymi zdają się deweloperzy, którzy nabyli grunty dużo wcześniej po znacznie niższych cenach i będą obecnie skłonni zrezygnować z dość wysokiej marży. Ci, których założenia finansowe okazały się zbyt optymistyczne, oraz ci, których sytuacja finansowa nie pozwoli na spokojne przetrwanie spowolnienia gospodarczego mogą w niedalekiej przyszłości. borykać się z problemami płynnościowymi
Co dalej?
Rumuńska gospodarka, podobnie jak cały region, zaczyna odczuwać skutki kryzysu, jednak wydaje się, że nie ma powodu do paniki. Choć z pewnością obecny odpływ kapitału, którego napływ w minionym okresie był w Rumunii jednym z bardziej istotnych czynników determinujących wzrost gospodarczy, odbije się na tempie rozwoju i zapewne standard życia ludności pogorszy się, to stabilność rynku finansowego wydaję się być i tak dość dobra, o ile nie wydarzy się na tym rynku nic, co wywoła nerwowe zachowania ludności lub instytucji bankowych. Wbrew pozorom, pozytywnym czynnikiem dla rynku mieszkaniowego jest fakt, że Rumunia wciąż jest jednym z najsłabiej rozwiniętych krajów UE jeśli chodzi o rynek kredytów hipotecznych. Poziom zadłużenia mieszkańców jest zdecydowanie niższy niż w innych krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej i ten brak jest obecnie jednym z atutów, które pozwolą rynkowi mieszkaniowemu uniknąć wielkich wstrząsów na miarę USA. Z drugiej strony, stabilność finansowa systemu bankowego wymagać będzie bardzo dużej kontroli ze strony nadzoru finansowego. O ile system finansowy i rynek kredytowy na tym rynku ulegną stabilizacji, to demograficzno-ekonomiczne fundamenty rynków mieszkaniowych w największych miastach Rumunii, wciąż wskazują na znaczny potencjał rozwoju.
