Wybór nowoczesnej powierzchni biurowej powinien być poparty dokładną, wielokryterialną analizą. Dlaczego? Niektórzy deweloperzy, chcąc być bardziej konkurencyjni, manewrują kosztami i danymi, co utrudnia obiektywne porównanie ofert.
– Nowoczesne powierzchnie biurowe to wieloskładnikowe czynsze, skomplikowane umowy, długoletnie i mało elastyczne zobowiązania oraz trudne, specjalistyczne tematy związane z technicznym wyposażeniem budynku. Wysokość bazowej stawki czynszu niewiele tak naprawdę mówi o całkowitych, realnych kosztach najmu ? mówi Mariusz Wiśniewski, Szef biura CBRE w Gdańsku. – Może się okazać, że korzystna różnica w cenie czynszu za m kw. wynosząca nawet 2-3 EURO, w ogólnym rozrachunku wcale nie przyniesie najemcy oszczędności ? dodaje.
Czkawka cenowego pragmatyzmu
Czynsz stanowi największy składnik kosztów najmu powierzchni biurowej, jednak jego bazowa stawka w żaden sposób nie odzwierciedla realnie ponoszonych kosztów. – Najemcy często widzą tylko liczby, np. 11 EURO za m kw. w jednym budynku i 13 EURO w drugim, ale rzadko zastanawiają się, co się tak naprawdę z tym wiąże. Wynajmując pozornie tańsze biuro, słono płacą później za jego eksploatację ? mówi Maciej Brożek z firmy Torus, będącej deweloperem gdańskiej Alchemii. Dlaczego tak się dzieje? Biurowce mające pozornie taki sam standard, mogą się znacznie różnić jakościowo, a tego nie da się zauważyć ani z zewnątrz, ani pobieżnie przyglądając się wnętrzom. Korzystna różnica w wysokości czynszu może natomiast zostać całkowicie zniwelowana przez późniejsze opłaty eksploatacyjne i szereg dodatkowych, nierzadko ukrytych kosztów, którymi niektórzy deweloperzy manewrują, chcąc być bardziej atrakcyjnymi cenowo. – Deweloperzy czasami wprowadzają swoich klientów w błąd głównie w kwestii zakresu opłat eksploatacyjnych, zachęt finansowych, a także standardu budynków. Dzieje się tak głównie na etapie wyboru lokalizacji, gdzie trudno osobie bez doświadczenia porównać poszczególne opcje oferowane przez podobnej klasy budynki ? mówi Mariusz Wiśniewski z CBRE. Samo porównanie wysokości opłat stałych, czyli czynszu i tzw. service charge, bez dokładnej analizy tego, co się tak naprawdę w nich kryje, nie daje więc żadnej pewności optymalnego wyboru. – Należy bezwzględnie porównywać te same produkty w budynkach, a nie stawki. Przeanalizować najpierw wyjściowy standard deweloperski i kwotę budżetu dodatkowego, jaki będzie potrzebny, potem metraż i efektywność powierzchni ? komentuje Robert Karniewski, dyr. regionalny w Colliers International.
W szczegółach umowy diabeł tkwi
Zasadą w nowoczesnych biurowcach jest pokrywanie przez najemców kosztów związanych z utrzymaniem obiektu (czyli podatki, ubezpieczenia, opłaty techniczne, czystość itp.). Część deweloperów przemyca jednak poza opłaty eksploatacyjne pewien zakres prac, który zgodnie z dobrą praktyką, inni uwzględniają (np. serwis maszyn i urządzeń na powierzchni najemców, przeglądy instalacji itp.). Takie działania tylko pozornie różnicują koszty, które i tak dosięgną najemcę na osobnych fakturach. Warto też dokładnie przyjrzeć się partycypacji we wszystkich kosztach części wspólnych, gdyż deweloperzy przedstawiają to w różny sposób, co dodatkowo utrudnia porównanie budynków. Bardzo ważną kwestią są opłaty za ogrzewanie i chłodzenie. – Najczęściej właściciele budynków nie wliczają do opłat tych kosztów, co może niemiło zaskoczyć nieświadomego klienta rachunkiem w wysokości większej nawet o. 3-4 PLN/m kw. miesięcznie ? dodaje Mariusz Wiśniewski. W niektórych budynkach dzieli się je proporcjonalnie wśród najemców, ale ci potrafią być przecież bardzo zróżnicowani pod względem zużycia. Warto więc zwrócić tutaj uwagę na opomiarowanie wynajmowanych powierzchni indywidualnymi licznikami. Pozwoli to płacić za rzeczywiste zużycie, a nie dokładać np. do rachunków za ciepło marnotrawione przez sąsiada. Nie zaszkodzi też porównać, jaką stawkę za energię elektryczną oferują deweloperzy. Będzie się ona różniła w zależności od tego, co indywidualnie wynegocjowali z dostawcą, co przełoży się na koszty najemcy. A różnice są niebagatelne, mogą sięgać nawet 30%.
Pokaż kotku, co masz w środku
Standard podobnych na pierwszy rzut oka budynków i powierzchni może się znacząco różnić. Wskazana jest zatem dokładna analiza tego, co otrzymujemy i za co płacimy. Bardzo istotne jest wykończenie powierzchni. – Kontrybucja finansowa, czyli udział dewelopera w kosztach tzw. dodatkowych ulepszeń powierzchni, również w żadnym przypadku nie powinna być rozpatrywana przez pryzmat wysokości przeznaczonych na to kwot, gdyż wielu deweloperów w standardzie przekazuje powierzchnie np. bez podłóg technicznych i podwieszanych sufitów ? mówi Mariusz Wiśniewski. 200 EUR na m kw. w jednym budynku może brzmieć atrakcyjniej wobec 50 EUR na m kw. w drugim. Po szczegółowej analizie standardów technicznych może się jednak okazać, że opcja pozornie dająca mniej, de facto pozwoli się cieszyć powierzchnią wykończoną pod klucz, podczas, gdy „hojny” konkurent będzie kazał dopłacić do kosztów aranżacji. – Najemcy często finalnie akceptują oferty zawierające największe kontrybucje finansowe, a zwykle jest to sukcesem na krótką metę – potwierdza Robert Karniewski z Colliers International. Do tego dochodzi temat rzeka, czyli szereg aspektów technicznych m.in. kategoria okablowania, energooszczędność oświetlenia (dla przykładu, w większości budynków oświetlenie bazuje na mocy 4x18W, w Alchemii będzie to 4x10W, co oznacza oszczędność 32W na jednej tylko oprawie oświetleniowej!), wydajność systemów wentylacyjnych (ilość dostarczanego na powierzchnię świeżego powietrza; dla przykładu w Alchemii jest to 50 m3 na osobę/godzinę) czy bezpieczeństwo energetyczne (podwójne przyłącze budynku i własne generatory prądu na wypadek awarii). Tematy te będzie jednak w stanie zrozumieć wyłącznie osoba stale współpracująca z deweloperami przy różnych tego typu procesach.
Określ potrzeby i pytaj eksperta
Klient wyrwany z tematów swojej bieżącej działalności, odległej od nieruchomości, porusza się na tym rynku z oczywistymi ograniczeniami. Dużo lepiej radzą sobie międzynarodowe korporacje w większości mające swoje działy nieruchomości, co dla deweloperów oznacza ścisłe, trudne, ale też wdzięczne negocjacje, bowiem taki partner wie, czego chce. Zdarza się jednak, że firmy wybierając biura naiwnie polegają na własnej ?intuicji?, która nie zastąpi niestety wiedzy i doświadczenia. Zamiast eksperymentować lepiej skorzystać z pomocy firm doradczych, które dobrze znają sytuację deweloperów, są w stanie ocenić wady i zalety budynków, mają też własne, sprawdzone strategie negocjacji. Dostarczają też profesjonalne dokumenty potrzebne do podjęcia decyzji biznesowych, takie jak kalkulacje efektywnej stawki czynszu czy techniczne porównanie budynków. Pozwala to zaoszczędzić ogromne pieniądze. Według danych CBRE oszczędności wygenerowane u najemców poszukujących ok. 1000 m2, dzięki zaangażowaniu doradcy, mogą sięgać nawet 0,25 mln EUR rocznie. Tego rodzaju analizy dostarczają też niektórzy deweloperzy. – Analiza kosztowa przygotowana we współpracy z klientem wykazała, że wynajęcie powierzchni w jednym z naszych budynków, mimo niemal dwukrotnie wyższej stawki czynszu, przyniesie finalnie zbliżony poziom kosztów, w stosunku do ponoszonych obecnie w starym obiekcie o niskim standardzie. Zadecydowała o tym znacznie mniejsza, ale bardziej efektywna powierzchnia i zdecydowanie niższe koszty eksploatacji ? dodaje Maciej Brożek z firmy Torus. Mniej istotne, jednak warte przeanalizowania jest też to, co może się dziać po zawarciu umowy, czyli codzienna współpraca najemcy i zarządcy. Biorąc pod uwagę standardy i charakter pracy warto sprawdzić, czy mamy do dyspozycji 24-godzinny serwis, który w razie potrzeby szybko usunie drobne usterki, a w przypadku poważniejszej awarii skoordynuje prace profesjonalnych ekip serwisowych minimalizując jej skutki.
