W 2014 roku na rynek trafi ok. 600-650 tys. m kw. powierzchni handlowej wobec 616 tys. m kw. w 2013 roku ? prognozują eksperci z Polskiej Rady Centrów Handlowych. Czy to już rynek nasycony?
Jacek Gratkiewicz, Remonitor.pl: Jak bardzo wzrost liczby nowych centrów handlowych odbije się na wynikach starszych centrów?
Małgorzata Gajuk, Associate Director, Capital Markets Department, BNP Paribas Real Estate: Z pewnością starsze obiekty handlowe tzw. pierwszej i drugiej generacji czeka modernizacja, rozbudowa/przebudowa, odświeżenie koncepcji czy re-komercjalizacja. Obiekty te powstały dekadę temu i odpowiadały swoim tenant-mixem ówczesnym potrzebom klientów oraz ówczesnemu stylowi dokonywania zakupów. Pamiętajmy, że pierwsze centra handlowe w Polsce to duże obiekty hipermarketowe z przyległą galerią często zlokalizowane na obrzeżu miast. Obecny styl robienia zakupów oraz potrzeb konsumenckich zmienił się i obiekty te tez musza dostosować się do współczesnego klienta. Dlatego konieczne staję się przemyślenie koncepcji danego centrum handlowego, wprowadzenie nowych najemców czy rozbudowa. Dla przykładu firma Immochan od kilku lat powiększa ofertę handlową swoich centrów handlowych Auchan poprzez wprowadzenie sklepu Decathlon, firma Tesco planuje m. in. przebudowę pierwszej generacji centrum handlowego Tesco Kabaty w nowoczesne centrum handlowe Galeria Kabaty.
Możemy spodziewać się poważnych zmian na rynku centrów handlowych?
Każdego roku przybywa w Polsce ok. 500 000 ? 600 000 m. kw. nowej powierzchni centrów handlowych. W ostatnich latach obserwujemy wzrost formatów tzw. mieszanych czyli połączenia tradycyjnego centrum handlowego i parku handlowego. Zaznacza się również trend budowy galerii typu ?convenience? czyli centrum osiedlowego zakupów codziennych. Czeka nas też w dalszej perspektywie rozwój ulic handlowych, formatów mieszanych połączonych z funkcją mieszkaniową czy biurową. Dla przykładu firma Capital Park przygotowuje projekt wielofunkcyjny na terenie dawnej Fabryki Norblin, BBI Development będzie rewitalizować dawne tereny Warszawskiej Wytwórni Wódek Koneser, Griffin przygotowuje koncepcję zagospodarowania terenu Hala Koszyki w Śródmieściu. Trendy te pokazują nowe kierunki w rozwoju sektora handlowego w Polsce. Niemniej jednak nadal można spodziewać się rozwoju tradycyjnych formatów wielkopowierzchniowych galerii handlowych: m. in. firma GTC przygotowuje dwa duże projekty w Warszawie: Galeria Białołęka oraz Galeria Wilanów. Nowym trendem na rynku jest również budowa pierwszego obiektu typu outlet center w mieście poniżej 400,000 mieszkańców ? pierwszy taki obiekt powstaje obecnie w Lublinie.
Można prognozować zamknięcia starszych centrów handlowych?
Nie prognozujemy takich ruchów. Należy pamiętać, że średni poziom pustostanów w Polsce pozostaje na poziomie ok 3.5% według najnowszego raportu Polskiej Rady Centrów Handlowych. Oczywiście są obiekty, w których poziom ten osiąga 10-20%. Obiekty te jednak z upływem czasu są komercjalizowane i stan najmu osiąga 95% – 100%.
Starsze obiekty handlowe raczej czeka era modernizacji, przebudowy lub rozbudowy, wprowadzenia nowych najemców, zmiany składu najemców.
Raport Polskiej Rady Centrów Handlowych pokazuje, że na rynku handlowym nie ma kryzysu?
O kryzysie w Polsce możemy mówić raczej w latach 2008-2009, gdzie wiele projektów handlowych, których budowa była planowana, zostało wstrzymanych z uwagi na brak finansowania czy tez ograniczenie zainteresowania najemców nowymi projektami w tamtych latach.
Obecnie odnotowujemy wysoką działalność deweloperską, rocznie na rynek handlowy trafia 500 000 ? 600 000 metrów kwadratowych nowej powierzchni, w 15 największych ośrodkach miejskich stan pustostanów wynosi średnio 3,5%, co prawda nowo otwarte obiekty posiadają wyższy wskaźnik pustostanów ok 10-20% i ich komercjalizacja do poziomu 100% wynajmu trwa jeszcze rok lub dwa, ale nie można zapominać też że często są to obiekty duże powierzchniowo rzędu 40 000 ? 70 000 m kw. powierzchni najmu.
Polskie centra handlowe cieszą się również dużym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych. W ubiegłym roku transakcje kapitałowe w polskie centra handlowe wyniosły 1,3 miliarda euro.
Natomiast z uwagi na duży wzrost nowej podaży na rynku obserwujemy nieznaczny spadek odwiedzalności w już ustabilizowanych centrach handlowych w ujęciu rok do roku.
Oczywiście są projekty, które radzą sobie gorzej na rynku, gdzie wskaźnik pustostanów pozostaje wysoki, odwiedzalność i obroty spadają i ich właściciele zmuszeni są do ponownego przyjrzenia się swojemu projektowi i jego koncepcji handlowej.
Czy powstanie nowych centrów handlowych będzie determinować zmiany w starszych obiektach tego typu?
Upływający czas oraz pojawiające się nowe centra handlowe wymuszają na właścicielach starszych obiektów wprowadzenie zmian do już funkcjonujących projektów starszej generacji. Od kilku lat na polskim rynku mamy do czynienia z rosnącym trendem rozbudów istniejących centrów handlowych. W ostatnim roku w podaży nowej powierzchni rozbudowy wyniosły ok. 100 000 m kw. powierzchni najmu. W sumie aż 11 centrów handlowych zostało rozbudowanych. Projekty rozbudowane w ostatnim roku to dla przykładu Galeria Mokotów w Warszawie, Centrum Riviera w Gdyni, Park Handlowy Franowo w Poznaniu, Park Handlowy Bielany we Wrocławiu, Auchan Łomianki oraz Auchan Komorniki (dodanie sklepu Decathlon).
Planowane są również kolejne rozbudowy i przebudowy m. in. następujących projektów: Centrum Handlowe Ursynów, Tesco Kabaty, Auchan Piaseczno, Galeria Pomorska w Bydgoszczy (rozbudowa już trwa), Supersam w Katowicach, Centrum Handlowe Ogrody w Elblągu (rozbudowa już trwa), Galeria Sudecka w Jeleniej Górze (rozbudowa już trwa), Atrium Copernicus w Toruniu (rozbudowa już trwa), Magnolia Park we Wrocławiu (rozbudowa już trwa).
Modernizacja i przebudowa istniejących obiektów to wykorzystanie potencjału jaki mają istniejące nieruchomości: dobra lokalizacja, tradycja handlu w danym miejscu i ustabilizowana odwiedzalność projektu oraz lojalność stałych klientów. Wprowadzenie dodatkowych usług, marek pozwala na zainteresowanie danym centrum handlowym nowych klientów oraz zwiększenie obrotów w istniejących już sklepach.
Czy rynek centrów handlowych jest już nasycony?
Polska jako rynek handlowy jeszcze nie jest rynkiem nasyconym. Średni wskaźnik powierzchni centrów handlowych w Polsce wynosi 256 m kw. GLA/ 1000 mieszkańców, dla porównania w Holandii czy Szwecji ten wskaźnik jest bliski 400 m kw. GLA / 1 000 mieszkańców, w Austrii i Danii ten wskaźnik wynosi ok 300 m kw. GLA / 1000 mieszkańców. Natomiast poszczególne rynki miast, np. Opole, Rzeszów, Nowy Sącz czy Słupsk, są już rynkami nasyconymi.
Raport Polskiej Rady Centrów Handlowych pokazuje, że większość nowych centrów powstaje w mniejszych miejscowościach, czy to znaczy, że nie ma już miejsca na przykład w Warszawie?
Na przestrzeni ostatniego roku powstały zarówno duże centra handlowe w 8 największych aglomeracjach miejskich, jak i otworzono mniejsze formaty centrów handlowych w miastach o liczbie mieszkańców poniżej 100 000. W 2013 roku powstały wielkopowierzchniowe centra handlowe w największych ośrodkach miejskich takie jak: Galeria Bronowice w Krakowie, Poznań City Center w centralnej części Poznania, Europa Centralna w Gliwicach, Galeria Katowicka w centrum Katowic. W Warszawie otworzono trzecie centrum wyprzedażowe Factory Outlet Annopol oraz centrum handlowe Plac Unii City Shopping. W Gdyni ukończono rozbudowę centrum handlowego Wzgórze pod nową nazwą Riviera ? projekt o powierzchni ok. 70 000 m kw. po rozbudowie. Także działalność deweloperska nadal koncentruje się na 8 głównych rynkach największych aglomeracji miejskich w Polsce.
W 2014 roku z 700 000 m kw. powierzchni w budowie 40% pozostaje w budowie faktycznie w miastach poniżej 100 000 mieszkańców. Niemniej jednak 16% nowej powierzchni handlowej powstaje wciąż w 8 największych aglomeracjach: np. rozbudowa galerii Magnolia Park, modernizacja Supersamu w Katowicach, Galeria Dębiec w Poznaniu. W Warszawie planowane są 2 duże galerie handlowe jedna w Białołęce, druga w Wilanowie, planowane są również kolejne rozbudowy takich obiektów jak: Wola Park, Tesco Kabaty, Centrum Handlowe Ursynów czy Auchan Piaseczno. Planowane są także nowatorskie projekty z funkcją handlową: Art. Norblin, Koneser czy Hala Koszyki. W Poznaniu firma Apsys przygotowuje duży projekt regionalny Centrum Handlowe Łacina o powierzchni ok 90 000 m kw. GLA. Dodatkowo na pewno jest miejsce w dużych aglomeracjach na formaty typu ?convenience?, czy rozwój ulic handlowych.
