DTZ ma przyjemność przedstawić najnowszy raport DTZ Insight omawiający zagadnienia związane z obszarem logistyki prowadzonej przez sieci handlowe w Polsce. W raporcie dowiadujemy się o wpływie operatorów handlowych na rozwój rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych, aktualnych kierunkach rozwoju sieci dystrybucyjnych oraz alternatywnych sposobach pozyskiwania finansowania dla właścicieli obiektów magazynowych.
Wzrost znaczenia outsourcingu obsługi logistycznej przez sieci handlowe w ostatnich pięciu latach przyczynił się do zmniejszenia udziału operatorów handlowych (uwzględniając sieci detaliczne, hurtowników oraz dystrybutorów) w wolumenie transakcji najmu powierzchni magazynowych do około 18%. Największe zmiany cechują jednak Region Poznański, gdzie udział operatorów handlowych w wolumenie spadł z 45% w latach 2005-2007 do poniżej 5% w ostatnich dwóch latach. Operatorzy handlowi najchętniej natomiast wynajmowali powierzchnie na Górnym Śląsku, w Centralnej Polsce oraz w Regionie Warszawskim.
Kierunki rozwoju sieci dystrybucji operatorów wyraźnie się zmieniły w ostatnich latach. W celu przedstawienia nowych trendów na rynku firma DTZ poddała szczegółowej analizie wybraną grupę operatorów handlowych – sieci spożywcze. Łączna powierzchnia centrów dystrybucji 15 największych spożywczych sieci handlowych wynosi 1,3 mln m kw. Średnia powierzchnia centrum dystrybucyjnego wynosi 28 000 m kw., a jeden obiekt obsługuje przeciętnie 180 sklepów.
Zagraniczne sieci spożywcze rozpoczynając działalność w Polsce, swoje pierwsze sklepy najczęściej otwierały na zachodzie kraju. Wraz z dynamicznym rozwojem sieci sklepów, coraz atrakcyjniejszymi lokalizacjami pod nowe centra dystrybucji stawały się tereny położone bardziej na wschód i południe kraju. Na koniec 2012 roku blisko połowa powierzchni centrów dystrybucyjnych sieci spożywczych zlokalizowana była w województwie śląskim oraz w łódzkim. Analitycy z firmy DTZ oczekują, że do 2016 roku województwo mazowieckie zajmie drugie miejsce, po województwie śląskim, pod względem podaży centrów dystrybucji, na niekorzyść województwa łódzkiego (Centralna Polska).
Istotną decyzją, jaką muszą podjąć sieci handlowe budując sieć dystrybucji, jest wybór pomiędzy systemem dystrybucji centralnej a siecią magazynów regionalnych, obsługujących mniejsze rynki. Pierwsze rozwiązanie pozwala na uzyskanie znaczących oszczędności w zakresie kosztów obsługi logistycznej. Budowa sieci magazynów regionalnych wydaje się bardziej optymalnym rozwiązaniem w przypadku dyskontów, posiadających rozbudowaną sieć sklepów, również na terenach o niskiej gęstości zaludnienia.
W zależności od wybranego modelu biznesowego sieci spożywcze decydują się na budowę lub najem obiektu. Ponad 2/3 powierzchni magazynowej zlokalizowanej w centrach dystrybucyjnych 15 największych sieci spożywczych, stanowią obiekty, będące własnością sieci. Model budowy własnych centrów logistycznych stosują przede wszystkim sieci dyskontowe, co pozwala na sprawną dystrybucję towarów w regionach, które ze względu na lokalizację mogą być postrzegane przez deweloperów magazynowych jako nieatrakcyjne.
Potencjalną korzyścią i alternatywnym sposobem pozyskiwania finansowania dla właścicieli obiektów magazynowych może być leasing zwrotny (ang. sale and lease back), dzięki któremu właściciel nieruchomości uwalnia zamrożone w majątku trwałym środki, które następnie może wykorzystać na finansowanie działalności operacyjnej lub przeznaczyć na pozyskany kapitał na kolejne inwestycje. Sale-and-lease-back budzi także zainteresowanie funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości, dla których nabycie nieruchomości na dobrych warunkach połączone z jej wieloletnim wynajmem jest bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem, mówi Kamila Wykrota, szef działu Analiz i Doradztwa, DTZ.
