Debata nad nowatorskim badaniem DTZ dotyczącym kredytowania nieruchomości biurowych.
10 grudnia w siedzibie DTZ w Warszawie odbyło się spotkanie zorganizowane przez DTZ, globalnego doradcę świadczącego usługi w zakresie nieruchomości oraz przedstawicieli wiodących banków finansujących nieruchomości biurowe, a także czołowych inwestorów i deweloperów. Tematem przewodnim debaty było nowatorskie badanie dotyczące finansowania nieruchomości biurowych w Warszawie, które jest pierwszym tego typu badaniem na rynku.
Ideą, jaka przyświecała organizatorom spotkania było przedstawienie wyników badania poziomu zadłużenia portfela 118 największych nieruchomości biurowych w Warszawie oraz rozwinięcie dyskusji dotyczącej zagadnienia finansowania nieruchomości w Polsce.
Badanie dotyczyło wszystkich nieruchomości biurowych klasy A w Warszawie oraz znaczącej części nieruchomości klasy B+. Przeanalizowane zostały zapisy w dziale czwartym ksiąg wieczystych 118 nieruchomości biurowych o łącznej powierzchni 1,8 mln m kw., co stanowi 40 proc. nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie i około 26 proc. powierzchni biurowej w całym kraju.
W celu zgromadzenia danych konsultanci z zespołu Doradztwa i Badań Rynkowych DTZ przeanalizowali 141 księg wieczystych prowadzonych dla 182 działek ewidencyjnych, obejmujących łącznie około 70 ha powierzchni. Wybraliśmy nieruchomości w oparciu o klasę budynku, lokalizację i ich powierzchnię. Nasza uwaga skupiona była głównie na zagadnieniach związanych z zadłużeniem tych nieruchomości oraz terminem zapadalności kredytów. Następnie podjęliśmy się odpowiedzi na pytanie, jakie wnioski dla uczestników rynku niosą informacje zebrane podczas badania, tłumaczy Kamila Wykrota, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynkowych, DTZ.
Nowatorstwo polega tu na skrupulatnej analizie najlepszych nieruchomości biurowych w Warszawie, gdyż przeanalizowano ponad 1 mln m kw. powierzchni w Ścisłym Centrum (Core) i Centrum (City Center) uzupełniając o ponad 40 proc. zasób powierzchni biurowej z Południa Górnego (Upper South), a także ze stref Południowego Zachodu (South West) oraz stref Zachodniej i Północnej. Analizowana próbka nieruchomości zawierała łączną wartość hipotek o wartości 6,2 mld euro, jednak aż 44 budynki ze 118, czyli około 37 proc., analizowanych nieruchomości nie zawierało wpisów w czwartym dziale księgi wieczystej, co oznacza, że nie są one zadłużone. Średnia wartość hipoteki dla tych obciążonych nieruchomości na 1 m kw. wynosi 5,4 tys. euro w strefie Core i 3-3,2 tys. euro w pozostałych strefach.
Największa wartość hipotek została ustanowiona na rzecz banków posiadających siedzibę w Niemczech, a na kolejnych miejscach plasują się banki z siedzibą w Polsce i Austrii. Duże projekty są finansowane zazwyczaj przez banki z siedzibą za granicą. Ze względu na posiadane zasoby, doświadczenie i zrozumienie lokalnego rynku, banki z siedzibą w Polsce chętniej finansują mniejsze projekty obarczone wyższym ryzykiem kredytowym, ale pozwalające na realizację wyższych marż kredytowych.
Czytając zapisy w księgach wieczystych prowadzonych dla warszawskich biurowców możemy dokonać dodatkowych analiz, które pozwolą na kontrolę ryzyka inwestycyjnego. Mając informacje o konkurencyjnych projektach i datach zapadania kredytów można zidentyfikować, które nieruchomości mogą kolidować z obranym przez inwestora horyzontem inwestycji oraz szybciej pozyskać obce finansowanie. Dla banków finansujących nieruchomości zebrane przez DTZ dane te pozwolą na analizę udziału w rynku w danej lokalizacji oraz identyfikację potencjalnych projektów możliwych do refinansowania. Posiadając pełną wiedzę o otoczeniu nieruchomości możemy wreszcie określić najlepszą strategię dotyczącą sprzedaży nieruchomości, bazując nie tylko na projektach planowanych, ale także na tych, gdzie finansowanie bankowe kończy się w najbliższym czasie. Chcemy, aby nasi klienci unikali inwestycji nierentownych oraz by znali wszystkie ryzyka wiążące się z transakcjami i obrotem aktywami na rynku nieruchomości komercyjnych, skomentował wydarzenie Łukasz Maciak MRICS, Dyrektor z Działu Rynki Kapitałowe, DTZ.
Podczas konferencji, która składała się z prezentacji wyników raportu oraz debaty specjaliści rynku nieruchomości komercyjnych omówili kluczowe aspekty finansowania nieruchomości biurowych w Warszawie. Spotkanie zaowocowało ciekawą wymianą poglądów oraz doświadczeń uczestników, a także pomogło zainicjować budowanie relacji biznesowych pomiędzy zaproszonymi gośćmi.
Uważamy, że nasi klienci zasługują nie tylko na typowe badania i analizy, które publikowane są systematycznie, ale także na pogłębione analizy o unikalnej wartości, wymianę doświadczeń i wiadomości o aktualnościach rynkowych lub zagadnieniach nowatorskich, dlatego w przyszłości planujemy więcej tego typu wydarzeń. Następnym sektorem, jaki przebadamy w ten sposób będzie rynek nieruchomości handlowych w Polsce, dodał Łukasz Maciak.
