Od kilku lat biurowce wyrastają jak grzyby po deszczu, zmieniając oblicze wielu polskich miast. Jest to przede wszystkim zasługa dynamicznego rozwoju sektora usług biznesowych. Nie inaczej jest w Trójmieście, gdzie podaż powierzchni biurowych zbliża się do granicznej wielkości 500 000 mkw., co może jeszcze bardziej przyspieszyć rozwój tego rynku.
Rynek powierzchni biurowych w Polsce zaczął się kształtować wraz z gospodarką wolnorynkową, która otworzyła drzwi dla zagranicznych inwestycji w kraju. Początkowo koncentrowały się one w Warszawie. Z czasem swojej szansy na wyrwanie kawałka inwestycyjnego tortu zaczęły szukać regiony, wykorzystując przede wszystkim ogromny potencjał Polski w rozwoju sektora usług outsourcingowych (BPO/SSC). Najszybciej zrobiły to Kraków i Wrocław, które dzisiaj są już znaczącymi ośrodkami usług biznesowych, nawet w skali Europy. W pogoni za nimi jest teraz Trójmiasto.
Mocne przebudzenie Trójmiasta
Trójmiasto przez wiele lat pozostawało daleko w tyle za innymi ośrodkami, a myślenie o biurowcach z prawdziwego zdarzenia rozpoczęło się dopiero w 2006 roku. ? Przez długi czas brakowało skutecznej promocji Trójmiasta, jako jednej dużej aglomeracji, co skutecznie robiły już Kraków i Wrocław. A ponieważ nie było zainteresowania inwestorów, nie budowano biurowców – komentuje Maciej Brożek z firmy Torus, dewelopera m.in. gdańskiej Alchemii. Sukcesy innych aglomeracji zachęciły lokalne władze do konsolidacji sił i włączenia się do walki o inwestorów. Swoją cegiełkę dołożyli też lokalni deweloperzy, którzy podjęli ryzyko spekulacyjnej budowy pierwszych nowoczesnych parków biurowych. Zapoczątkowane w 2007 roku inwestycje Łużycka Office Park (Allcon) i Arkońska Business Park (Torus), szybko jednak znalazły najemców. ? Oba projekty zostały dostarczone w momencie boomu inwestycyjnego. Trójmiasto zyskało potencjał biurowy, więc pojawiło się też zainteresowanie poważnych firm ? dodaje Maciej Brożek. Na efekty nie trzeba było długo czekać. W Trójmieście powstały pierwsze duże centra outsourcingowe firm Thomson Reuters oraz Arla Foods, a po nich kolejne – Lufthansa czy Sony Pictures. Rozwój rynku spowolnił odrobinę światowy kryzys (2008-2009), jednak od 2010 roku obserwujemy stały wzrost. Rok 2011 okazał się rekordowym pod względem nowej powierzchni biurowej zaabsorbowanej przez nowych najemców (blisko 40 tys. mkw., co stanowiło wówczas ok. 10% całkowitej podaży powierzchni biurowej w Trójmieście).
Blisko masy krytycznej
Według danych CBRE zasób powierzchni biurowej w Trójmieście pod koniec III kwartału 2013 roku wyniósł 415 tys. mkw., (trzeci wynik w kraju wśród miast regionalnych, za Krakowem i Wrocławiem). W budowie pozostaje kolejnych 80 tys., więc gdy realizowane obecnie inwestycje zostaną ukończone, całkowita podaż powierzchni biurowej zbliży się do granicy 0,5 mln mkw. Co więcej, plany deweloperów zakładają rozpoczęcie budowy kolejnych biurowców. Najbardziej prawdopodobna wydaje się bliska realizacja kolejnych etapów istniejących kompleksów (Alchemia, BCB Business Park, Garnizon.biz, Olivia Business Centre), jak również pierwszej fazy projektu Tryton, co jeszcze bardziej zwiększy potencjał regionu. – Już teraz dzięki silnej aktywności deweloperów oraz otwartej polityce władz, aglomeracja trójmiejska jest postrzegana bardzo pozytywnie zarówno przez inwestorów instytucjonalnych, jak również najemców sektora BPO/SSC. Po przekroczeniu bariery 500 tys. mkw. powierzchni biurowej, co powinno nastąpić w drugiej połowie 2015 r., spodziewamy się jeszcze większego zainteresowania regionem oraz wyraźnego zwiększenia wolumenu transakcji inwestycyjnych ? komentuje Łukasz Kalędkiewicz, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych z CBRE. Przekroczenie granicy pół mln mkw. jest szczególnie istotne właśnie z punktu widzenia zainteresowania tym rynkiem funduszy inwestycyjnych, co zdecydowanie zmienia perspektywę inwestycyjną deweloperów i inwestorów komercyjnych. Wzrasta bowiem potencjał sprzedaży inwestycji, tym samym szybszego zwrotu zainwestowanego kapitału i zysku.
Są biura. Są inwestycje. Są miejsca pracy
Bez dużej podaży powierzchni biurowych oferowanej przez różnych deweloperów, nie byłoby mowy o dużych inwestycjach sektora BPO/SSC. ? Gdyby rynek biurowy w Trójmieście nie oferował realnego wyboru spośród kilku lokalizacji, nasza inwestycja nie byłaby tak oczywista. Możliwość dokonania selekcji z większego grona obiektów biurowych dało nam gwarancję optymalnego wyboru i uzyskania najlepszej korelacji jakości i ceny ? podkreśla Arkadiusz Rochowczyk, dyrektor zarządzający firmy Kemira, która kilka miesięcy temu otworzyła w Gdańsku europejskie centrum usług biznesowych. Eksperci Invest in Pomerania szacują, że w najbliższych latach na naszym rynku pojawiać się może 3-4 dużych inwestorów zagranicznych rocznie. Będą oni potrzebować nie tylko biur, ale także wykwalifikowanej kadry, tworząc jednorazowo nawet kilkaset nowych miejsc pracy. Rozwój trójmiejskiego rynku biurowego, kształtować będzie też trend relokacji, czyli przenoszenia się obecnych już w regionie firm do nowoczesnych powierzchni biurowych. Pozwala to zwiększać komfort pracy, a co za tym idzie zyskiwać na wartości jako pracodawca czy partner biznesowy, a czasami nawet optymalizować koszty. Rozwój rynku biurowego w dużej mierze determinuje dzisiaj rozwój całego regionu. Pytając o zasadność budowy kolejnych biurowców, pytamy więc tym samym o zasadność kolejnych inwestycji i tworzenia nowych miejsc pracy. Dotyczy to zwłaszcza sektora nowoczesnych usług biznesowych, który w głównej mierze zatrudnia młode, wykwalifikowane i znające języki obce osoby. Jest to więc szansa na realne wykorzystanie potencjału młodego pokolenia absolwentów trójmiejskich uczelni.
