Obecna sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym sprawia, że płynność finansowa realizowanych projektów mieszkaniowych jest o wiele gorsza niż przed ponad rokiem. Część deweloperów, nie mogąc uzyskać finansowania bankowego, poszukuje innych możliwości zdobycia środków.
Problemy z finansowaniem projektów wynikają z kilku nakładających się na siebie przyczyn. Są to m.in.: brak bieżących środków gotówkowych pochodzących do niedawna z wpłat nabywców, większa skłonność deweloperów do akceptacji harmonogramu wpłat, gdzie klienci płacą gros kwot w końcowej fazie budowy i wreszcie coraz wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, co w połączeniu z ostrożniejszą analizą banków dotyczącą zdolności kredytowej indywidualnego kredytobiorcy, wpływa dodatkowo na obniżenie tempa sprzedaży mieszkań.
Jednak pierwotnych źródeł obecnej sytuacji należy upatrywać w raptownym spadku zainteresowania nabywaniem mieszkań przez kapitał spekulacyjny i inwestycyjny, który w poprzednich latach nakręcił koniunkturę na rynku podtrzymywaną przez banki udzielające szerokim strumieniem kredytów hipotecznych. Dynamiczny wzrost popytu na mieszkania zaowocował szybkim wzrostem cen na rynku. Akceptacja klientów na rosnące z miesiąca na miesiąc ceny była coraz niższa, co znalazło odzwierciedlenie w słabnącym popycie. W efekcie inwestorzy kapitałowi przestali inwestować w kolejne projekty mieszkaniowe, co pogłębiło pogarszającą się sytuację na rynku.
Pewna grupa deweloperów, która liczyła na dobrą koniunkturę w dłuższej perspektywie, nie przykładała wystarczającej wagi do tworzenia relacji z bankami, które dzięki doświadczeniom dobrej współpracy („track records”) z klientem mogłyby być bardziej skłonne na finansowanie ich inwestycji w obecnych uwarunkowaniach rynkowych. Z drugiej strony banki zainteresowane kredytowaniem projektów mieszkaniowych podniosły wymogi dotyczące np. poziomu kapitału własnego czy wielkości przedsprzedaży mieszkań, co sprawia, że uzyskanie kredytu staje się o wiele trudniejsze.
Z powyższych przyczyn część deweloperów poszukuje innych możliwości zdobycia środków. Coraz większa liczba spółek rozważa wejście na giełdę (choć obecnie sytuacja na giełdzie wymaga od inwestorów rozwagi w podejmowaniu tego typu decyzji), w celu pozyskania środków z rynku. Także emisja obligacji stanowi pewną możliwość zapewnienia środków finansowych na realizację inwestycji przez deweloperów. Obok wspomnianych sposobów pozyskiwania środków na realizację inwestycji coraz większą możliwość stwarzają fundusze inwestycyjne, które jak „equity partner” poprawiają płynność dewelopera, co ma bezpośredni wpływ na możliwości ubiegania się o kredyt w banku.
Innym ratunkiem może być forma mezzaning finance, czyli korzystania z przejściowego finansowania kapitałem prywatnym, spłacanym w drugiej kolejności po spłacie kredytu. Środki takie pozwalają zachować płynność finansową przy wydłużającym się okresie sprzedaży wybudowanych mieszkań, albo dają możliwość uruchomienia bardziej aktywnego marketingu. Oczywiście są to środki nieco droższe od kredytu ale dają deweloperowi szansę przetrwania.
Obserwacja rynku z perspektywy źródeł finansowania inwestycji mieszkaniowych wskazuje, że rynek stopniowo ulega zmianom w kierunku różnorodnych źródeł finansowania inwestycji mieszkaniowych. Jedną z wiodących ról odgrywa finansowanie bankowe, jednak obok niego pojawiają się instytucje, które w warunkach zaostrzenia kryteriów kredytowania projektów mogą skutecznie wspierać działania i plany dewelopera.
Wywiad z Grzegorzem Żochowskim, szefem działu Capital Markets w REAS
Jaka jest rola działu Capital Markets REAS w pozyskiwaniu finansowania dla projektów mieszkaniowych?
Klientowi dysponującemu projektem inwestycji możemy pomóc w uzyskaniu finansowania na kilka sposobów. Po pierwsze, sporządzamy profesjonalne analizy wykonalności, które deweloper lub inwestor może przedstawić bankowi. Są to obszerne dokumenty zawierające m.in.: analizy finansowe, analizy konkurencji oraz opinie marketingowe na temat danego projektu. Ponadto, ze względu na naszą renomę, logo REAS na dokumencie jest dla banku sygnałem, że inwestycja zasługuje na zainteresowanie. REAS reprezentuje również klienta w fazie negocjacji z bankiem lub funduszem, kiedy rozważane są różne scenariusze finansowania – sprawdzamy, jak dane rozwiązanie wpłynie na rentowność inwestycji dla klienta.
Dlaczego deweloperzy, kiedy starają się o pozyskanie finansowania, zwracają się o pomoc w akurat do REAS?
Siła REAS wynika przede wszystkim z naszego doświadczenia. Mamy na koncie ponad 200 analiz wykonalności inwestycji w Polsce i Rumunii, działamy na rynku od 11 lat. Niezwykle cenna jest pomoc REAS w odnalezieniu wspólnego języka między kredytobiorcą a kredytodawcą, co niekiedy wymaga wielu dni pracy i szczegółowych analiz. Naszą rolą jest przekonanie każdej ze stron o racjonalności planów i działań drugiej, tak aby projekt zakończył się sukcesem.
